猪养肥了，“好学生”万科也把自己的脸抽肿了

腾付通官网整理报道：

（文/解红娟  编辑/马媛媛）是时候养肥“杀”掉了。

2020年3月，万科对外宣布成立食品事业部，布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域，敲锣打鼓的正式迈入“猪圈”。

时至今日，万科养猪事业发展“一周年”。据媒体报道称，万科即将完成对环山集团股份有限公司的全资收购，预计数月内就可完成收购工作，万科的养猪布局逐步完善。

与此同时，有机构表示，猪肉价格从2018年开始持续攀升，根据以往两年左右的上升周期，现已迎来价格向下拐点。

换句话说，2020年入局养猪的万科并没有赶上这轮“稳稳地”收获期。

“好学生”走下神坛

房地产圈子里的“好学生”不多了。

作为“好学生”之首的标杆房企万科，截至2020年末，剔除预收账款的资产负债率70.4%，净负债率18.1%，现金短债比1.8倍，仍旧踩中一条“红线”，归为“黄档”房企。

和万科同为“好学生”之一的龙湖，已经连续五年稳居“三道红线”绿档。退一步说，同为房企销售前十的世茂集团、华润置地、招商蛇口，和规模远远不如万科的龙湖集团、中骏集团、中海地产、金辉控股、弘阳地产、越秀地产等房企，都已经成功由“红转绿”。

对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科有信心在2021年一季度回到“绿档”。

值得注意的是，和踩线的资产负债率相比，万科的净负债率仅18.1%，处在行业过低水平。根据“三条红线”的相关指标来看，“绿档”房企的净负债与股本之比的上限为100%。

数据显示，截至报告期末，万科有息负债合计2585.3亿元，占总资产的比例为13.8%。其中，短期借款和一年内到期的有息负债合计829.1亿元，占比为32.1%；一年以上有息负债1756.2亿元，占比为67.9%。此外，万科还持有货币资金1952.3亿元。

谈及过低的负债率是否会影响万科的投资力度和节奏，万科董事会主席郁亮表示，万科并不追求过低的净负债率，有时为了等待机会，如果资金方面没有弹性，面对集中供应土地将面临很大压力，所以18%的净负债率有可能是等待市场变化的机会。

一方面，资产负债率越低，说明企业的偿债能力越强，对债权人来说是件好事；另一方面，资产负债率过低表示资本没有充足有效地利用起来，从股东的角度来说，公司不具备高增长的潜力，过于稳定的发展不能给其带来股价上的上涨。

2020年业绩报告发布后，万科A股、H股连跌两天。截止3月31日收盘，万科A股跌幅达4.37%，H股跌幅达5.29%；截至4月1日收盘，万科A股跌幅再度扩大0.57% ，H股跌幅再度扩大4.27%。

经营利润率与净资产收益率双下滑

年报显示，2020年，万科实现营收4191.1亿元，同比增长13.9%；净利润593.0亿元，同比增长7.6%；归母净利润415.2亿元，同比增长6.8%；每股基本盈利 3.62元，同比增长 4.5%。

但与持续增长的总收入相比，万科经营利润率与与净利润率都在下滑，经营利润率22.75%，同比下降4.55%；净资产收益率18.5%，同比下降2.2%。

值得注意的是，2020年，万科毛利1226亿元，同比减少8.02%；整体毛利率29.25%，同比减少7个百分点；房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点。

事实上，万科房地产业务毛利率自2018年起一直在持续下滑，2018年至2020年，毛利率分别为29.7%、27.2%、22.6%。

对此，祝九胜表示，万科内部已对短期内地产行业利润率仍有下降趋势这一观点形成共识，认为行业回报率不等于一个企业的回报率，精益运营的企业回报率依然会高于行业均值。

除了行业因素外，万科在拿地上确实触碰到了雷区。数据显示，2020年末，公司各项减值准备合计人民币83.6亿元，其中信用损失准备和预付款项坏账准备余额人民币25.5亿元，较上年末增加人民币2.2亿元；存货跌价准备余额人民币41.8亿元，较上年末增加人民币11.9亿元；投资性房地产减值准备余额人民币16.26亿元。

在存在风险的项目计提存货跌价准备中，环京项目是其重灾区。三个环京项目的存货跌价准备19.81亿元，分别是廊坊朗润园的7亿元、廊坊启航之光4亿元、涿州新辰之光的8.8亿元。

捂盘惜售致利润大跌

提及计提跌价项目，自然不能不提万科在上海的标杆项目中兴路壹号。

2016年，中兴路壹号地块以110.1亿、10万/平方米的楼板价、14.3万/平方米的可售面积楼板价、139%的溢价率成功拍出，创下当时国内土地成交史上最贵地王记录。原本与之毫无关联的万科，同年12月竟主动花费53.95亿元往坑里跳，直接买下该地块49%权益，并成为操盘方。

为此，上海万科方面一度放出豪言，要把中兴路壹号卖到18万元/平，却始终被一纸“限价令”挡在门外。直到4年后，万科终于等不下去了，2020年中兴路壹号备案均价12.98万/平，缩水近5万元/平。

如此大的差价，让上海万科一度成为媒体报道的焦点，关于中兴路壹号是否是亏本赚吆喝的讨论甚嚣尘上。不过，就在该项目的另一个持股方——融信发布公告表示对中兴路壹号计提跌价准备之前，上海万科还在坚称“项目盈利、不存在投资失误”。

值得一提的是，在入股中兴路项目之前，万科曾用同样的方式入股收购上置集团旗下项目——绿洲雅宾利，也就是现在的万科翡翠雅宾利。公告显示，万科以5.48亿元的代价，获得上置绿洲雅宾利花园60%的股权，并获得项目的操盘权。

2016年6月，万科收购万科翡翠雅宾利的时候，项目对外报价为4万元/平方米。而随着中兴路壹号这个地王项目的成功出让，万科翡翠雅宾利备案逐月上涨，从7月份的7.5万元/平方米涨到10月份的10万元/平方米。

公开数据显示，2019年万科翡翠雅宾利三期入市均价高达11.9万元/平。

换句话说，上海万科虽然折戟于标杆项目中兴路壹号，但也正是得益于“地王”项目给予周边项目的溢价空间，万科翡翠雅宾利给上海万科带来的利润十分可观。

业内人士向观察者网表示，万科中兴路壹号从操盘到现在已经有5年了，项目首开之前也已经捂了约4年。上海万科原本请到罗杰斯打造豪宅，结果过于前卫的户型设计使得开盘遇冷，直到现在一期仍未全部售完，中兴路壹号的团队也经历了大换血。现在中兴路准备卖二期，不知道是否会重蹈覆辙。

有意思的是，在万科2020年业绩会上，郁亮表示，“我们在2007年就提出了‘不囤地、不捂盘、不拿地王’的策略，从不追求过高的土地储备。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。”

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