阳光城朱荣斌：利润低不可怕，可怕的是亏损
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（文/张玉 编辑/马媛媛）“利润率低不可怕，可怕的是产生亏损。”4月15日下午，在2020年度业绩说明会上，阳光城集团执行董事长、总裁朱荣斌如是说。
今日下午，阳光城（000671.SZ）举行了2020年度业绩说明会。2020年，公司实现营业收入821.71亿元，比2019年增长了34.6%；归属于上市公司股东的净利润为52.2亿元，较上年同比增长29.85%。
与业绩的高增长相对，公司2020年毛利率18.88%，比上年同期下滑了6.66%。
2020年，阳光城将自己的销售目标设定在2200亿元，严格遵守“三收三支”，以销定投，销多少，补多少；2021年保持在黄档，向绿档靠近。与此同时，公司正式开启两个五年计划。
低毛利率难题
行业下行趋势之下，阳光城的毛利表现并不乐观。Wind数据，2017~2020年，阳光城的销售毛利率为18.73%、20.48%、21.55%及16.28%；同行业可比公司的中位值为27.47%、32.31%、27.95%及21.89%。
与毛利率同样处于低位的还有利润率。Wind数据显示，2017~2020年，阳光城营业利润率分别为11.8%、13.3%、12.19%及9.6%。同行业可比公司的中位值分别为19.6%、22.54%、20.71%及16.05%。
阳光城集团执行董事长、总裁朱荣斌坦言，这几年因为限价、调控的原因，行业利润率确实在下降，“因为我们过去利润率也不高，目前还是处在平稳的情况下。”朱荣斌坦言，房地产行业已经告别了高红利的时代。适应了调控之后，利润率再下降一段时间还会维持稳定状态。
那么，在利润率不高的情况下该如何提高利润总额？朱荣斌表示，扩大利润规模的背后，重要的是确保利润安全的实现。“利润率低不可怕，可怕的是产生亏损。”
58安居客研究院院长张波表示，毛利率的下滑主要受两个因素影响，拿地成本和销售价格，阳光城2020年的拿地成本增长较快，一方面是推动了土储量有效提升，保障后续的开发规模，另一方面不可避免也提升了拿地相应溢价水平，由此带来土地成本占售价的比重有所提升。另外，近几年不少城市的新房限价也对销售价格形成一定影响，但土地成本上升的占比更大。
一位房地产行业大型智库机构首席研究员向观察者网表示，实际上整个行业的毛利率都是在一个下行的过程中，只不过有些企业可能降的稍微快一些，有些企业降的慢一些。因为最近几年土地招拍挂的制度没有变，但是现在房企被限制住了。另一方面，从企业快周转的角度来看，企业业绩从预售转到表内会更快一些。阳光城的业绩也有这方面的体现。
资产减值近15亿元
为保证持续稳健的发展，阳光城自2017年起便开始了控负债、调结构的财务指标优化之路。
2020年，阳光城净负债率降至94.90%，现金短债比为1.53，成功实现“三道红线”由橙档降至黄档。
朱荣斌坦言，未来可能会长时间持续保持在黄档，争取第一个五年实现三道红线全面达标“这个指标确实难度有点大”。
房地产银行贷款新规之下，房企融资及现金流面临新一轮的考验。阳光城财务总监陈霓坦言，确实感受到到金融端，不管是流速还是额度上都有收紧。不过，金融端会更偏重紧密合作客户。在这方面，“反而能感受到跟公司的紧密度增强了”。
在投资方面，陈霓透露，会更更倾向于流速更快的城市，会让利一部分给到客户端，加速回流，增强金融端的安全。“压力是有的，但还在正常的范围内。”
谈及集中供地政策下未来的土储计划，朱荣斌坦言，增加有序土地供应是一次新的考验。“阳光城财务实力不是很强，按照自己的研判集中有限的资源，在感兴趣的城市重点进行集中布局应该是好事情。每一次土地竞争的成都都非常激烈，以前很难有机会进入这些城市，集中供地之后期待有机会进入北京、上海等城市。”
同时值得一提的是，根据公司日前发布的2020年计提资产减值准备公告，2020年末阳光城提取的资产减值准备金额为人民币14.92亿元，其中，坏账准备余额为5.02亿元，合同资产减值准备金额为270.35万元，存货跌价准备余额为9.87亿元，商誉减值准备金额为5.96万元。
以开发产品来看，比如，苏州平江项目本期计提额1.32亿元；厦门文澜府项目计提9213.98亿元；宁波余姚项目的本期计提额为6846万元，江西湾里丽景湾全地块项目计提额为4236.77万元。此外，以开发成本计入的存货计提为2.51亿元。
中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，这种情况不多见，至少大房企很少出现这样的情况，具体原因错综复杂，有可能是因为限价或其他原因导致的。
有意思的是，在此次业绩分享会上，朱荣斌坦言，这几年买地，土地价格都不低，如果不能保证好的溢价，很多公开市场拿的地都是无法实现利润的。而公司近年来实施的“品质上标杆”战略更主要的是确保项目在销售去化上有了保障，“首先考虑的不是卖什么价格，首先考虑的是卖的出去”。
分拆物业“拓融”
值得一提的是，根据阳光城方面的公告，4月13日，阳光城董事局会议审议通过了关于公司拟分拆所属企业上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（以下简称“阳光智博”）到境外（港交所）上市的相关议案。
针对目前的上市进展，阳光城执行副总裁吴建斌表示，目前正在全面安排和推进中。
公开资料显示，阳光智博的主营业务是物业管理，停车场库经营、商业管理等。
阳光城方面表示，阳光智博独立上市后不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。
企查查显示，阳光智博由阳光城集团直接及间接全资控股。其中，阳光城及其全资子公司福建阳光房地产开发有限公司合计持有72.39%的股份。
截至2020年末，阳光智博合并口径资产总额为14.37亿元，负债总额为8.14亿元，净资产为6.24亿元。其中归属于母公司所有者权益为6.24亿元。2020年，阳光智博实现营业收入13.71亿元，利润总额为2.26亿元，净利润1.73亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为1.73亿元。
阳光城方面表示，本次分拆上市有助于提高公司及阳光智博的持续运营能力，并能够完善阳光智博的激励和治理机制。通过本次分拆上市，可以有效增强阳光智博的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道。
张波表示，物业公司分拆上市在这几年很普遍，也是众多房企都会选择的路径。一方面通过分拆上市可以增多融资的通路，对于负债水平偏高或者快速发展的企业来说都是非常重要的。另一方面分拆本身也可以让物业公司有着更为独立的发展，作为第二赛道的物业，这几年房企的重视程度也在不断提高，并不断成为房企稳定发展的第二曲线。
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