三度失约4000亿，张玉良这次给绿地打几分？

腾付通官网整理报道：

（文/解红娟 编辑/马媛媛）在总结2018年的业绩时，张玉良给自己打了85分，扣掉的15分是由于绿地没有达到4000亿元的年初目标，美中不足。与此同时，绿地计划未来三年确保年均销售规模保持在5000亿元左右，形成一批300亿-500亿元发展能级的重点事业部。

那时候的张玉良肯定没有想到，绿地会在4000亿元这个关口上止步不前，直至现在。

公开数据显示，2018年，绿地实现合同销售金额3875亿元，2019年合同销售金额与前期持平，仅实现3880亿元。

距离4000亿就差临门一脚之际，绿地合约销售额不增反减。年报显示，2020年，绿地全年完成合同销售金额3584亿元，同比减少7.63%；对应销售面积2909万平方米，同比减少10.68%。

销售业绩不理想，绿地的行业排名也在不断退步，并连续4年跌出行业前五。克而瑞数据显示，绿地排名从2016年房企销售额榜单的第四位，跌至2017年的第六位，2020年排行再度下滑至第七位。

如果说在2018年没有达到4000亿元年度目标时，张玉良能打出85分，那么，面对行业排名不断下滑、“三度失约”销售目标、未完成5000亿销售额的绿地，张玉良应该打出多少分？

“三条红线”全踩

如果不考虑债务问题，绿地2020年或许交出了一份不错的成绩单。

年报显示，2020年，绿地实现全年营业收入4558亿元，同比增长6.53%；扣非归母净利润144亿元，同比增长13.13%；总资产达到13973亿元，同比增长21.96%；归母净资产848亿元，同比增长7.45%。

其中最受外界关注的是负债情况。截至2020年末，绿地有息负债余额3218亿元，较2019年增加280亿元，同比增长8.71%。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，截至2020年末，绿地资产负债率88.89%，同比增加0.41%，剔除预收款后的资产负债率为84.1%，较上年同期上升1.3个百分点，远远超过70％的安全阈值；净负债率为139.2%，较上年同期下降17.7个百分点；现金短债比为0.97，同比仅提升0.21。

可以参考的是，截至2020年前三季度，绿地负债率录得183.45%；剔除合同负债和预收款后，绿地的资产负债率则为82.39%；现金短债比为0.69。

由此看来，绿地“三道红线”相关数据虽然有所改善，但依旧全踩、处于“红档”。

不可否认的是，绿地确实在为“三道红线”达标做了不少努力。包括55.5亿元出售上海绿地外滩中心T4办公楼予建行旗下建信人寿、上海银行48.54亿购绿地外滩中心T2幢房产在内等举动，在一定程度上扭转绿地的现金流恶变情况。

在此基础上，绿地商办项目在业绩上的贡献有所减少。年报显示，2020年，绿地房地产销售住宅占比76%，同比增加11%；商办占比24%，同比减少11%。

业内人士向观察者网表示，绿地的债务问题比较严重，出售资产有助于改善债务情况，预计其未来会有进一步出售资产的计划。

进入2021年，绿地继续变卖资产，以27.35亿元的总价，出售上海绿地外滩中心办公楼给中泰证券。

与此同时，绿地以自有资金为主先后按期足额完成了2015年公司债券（第一期）、2016年公司债券（第一期）本息兑付，总计约180亿元。2月，绿地以自有资金按期完成本息总计约4.72亿美元境外美元债券兑付打款。同时，绿地加大相关债券回购注销力度，已回购美元债券共计约6000多万美元，目前已注销1300多万美元。

在一系列财务措施之下，2021年一季度，绿地现金短债比指标超过1.0的央行监管基准线，“一条红线”提前转绿达标，三道红线“由红转橙”。

这和张玉良在2020业绩交流会表述一致。他表示，降档第一个先降“短债比”，原计划2021年6月份完成，现在来看，一季度降完一道红线（现金短债比）是没有问题的，其他两道红线的降档目标也能按要求提早。

此外，绿地方面回应称，未来三年将以每年6月30日为时间节点，将围绕现金短债比、净负债率、剔除预售款后的资产负债率三大指标设置阶段性目标，三年后实现全面“达标”。

“薄利”的基建业务

和拖资金“后腿”的房地产业务相比，绿地的大基建业务正在快速成长。

据了解，基建业务通过与房地产协同合作，承接了一批综合开发中的基础设施项目。2020年新签合同6103亿元，同比增长62%；合计完成营业收入2334亿元，同比增长24%，首次超越房地产板块。

值得一提的是，2020年8月，绿地通过参与混改的方式，以35.76亿元的代价取得了广西建工66%的股权，成为这家千亿级建工企业的最大股东。

年报显示，自纳入绿地合并范围之日起至报告期末，广西建工本期实现营业收入124.44亿元、净利润4.76亿元，期末总资产1538.41亿元。可以参考的是，贵州建工期末总资产为1134.23亿元，期内实现营收853.87亿元，净利润9.34亿元。

进入2021年，绿地还着力补齐产业链短板，积极收购上海市水利工程集团，参与贵州省水利水电勘测设计研究院等混改工作。

张玉良曾公开表示，投资入股上水集团是绿地大基建集团打造百亿级水利水务专业节点企业的重要举措，将参与水旱灾害防控、水资源调配、水生态保护功能一体化等国家水网基础设施体系建设。

不过，基建业务“钱少事多”、利润有限。年报显示，2020年绿地基建产业毛利率同比增加0.25个百分点，为4.56%。而同期房地产主业结转毛利率即使在同比减少1.19个百分点的基础上，依旧高达26.38%。总的来说，受基建业务影响，绿地平均毛利率为13.92%。

到底是追求房地产板块的高业绩、高利润，还是追求基建业务的“薄利多销”，将成为张玉良面前的另一个选择题。

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