股票质押、卖子纾困，新湖中宝囤地多年终为别人做了嫁衣
腾付通官网整理报道：
（文/张志峰 编辑/马媛媛）近日，各大城市首批集中供地陆续开启，众多房企纷纷撸起袖子贴身肉搏，不惜“血本无归”也要拿到心仪地块，以便维持“高周转”。
有资深投行人士向观察者网分析称，在资金大环境受限的情况下，众多民营房企只能通过争夺热门地块，快速开发、快速销售才能维持资金链的稳定。如果说过去几年房企是通过“高周转”来扩张，那么现在则是以此“续命”。
而在这样的背景下，类似过去捂地惜售的操作越来越少见，甚至一些资金实力不足的房企，已经在巨大的债务压力之下，早早开始着手出售周转较慢的三四线城市项目及旧改项目。
新湖中宝就是其中之一。
“注重品质”？
公开资料显示，新湖中宝原为一家以港口开发经营为主导产业的上市公司，在定向增发注入新湖集团房地产资产后，2007年又逐步收购新湖系下杭州新湖美丽洲置业公司80%股权和九江新湖远洲置业公司51%股权，公司主业转变为房地产开发为主。
值得注意的是，新湖系实控人黄伟极擅玩弄资本和金融，在新湖集团官方简介中，金融、科技与房地产并称三大主业。
凭借其过人的“囤地”天赋，在“2020胡润百富榜”榜单上，61岁的新湖中宝的实际控制人黄伟与其妻李萍再次登顶温州首富，财富从前一年的230亿元升至320亿元，全国排名149位。
在过去的20年间，由于房价与地价的飞快增长，囤地开发商通常低进高出赚得盆满钵满，最为有名的案例当属上海静安壹号，港资开发商九龙仓早在1993年便以土地批租的形式获得该地块，楼板价约2995元/平方米，时隔20多年，其2019年入市时均价已高达12万元/平方米，翻了40倍不止。
新湖中宝的房地产成长史也是如此，企业在长三角大本营多个城市，目前正在出售或待售的项目中，近半拿地时间在5年以上，最多的甚至接近20年，美其名曰“低调”、“蛰伏”、“注重品质”。
新湖中宝说：“我们注重品质，像养孩子一样，对每个项目倾注了心血。”
然而脱去外衣，其开发手法不禁令人想起早已退出大陆地产业务的大佬李嘉诚，即拿到地之后迟迟不开发，而是坐等土地价格升值。回想过去房地产行业快速发展的20年，无论地价还是房价，增长幅度何止10倍。
企业在其2020年财报中这样表述：公司深耕长三角二十余年，在环上海圈拥有丰富优质的土地储备。上海内环开发面积约 200 万平方米，增值潜力巨大，同时在长三角投入一级土地开发达 1000 多万平方米，为地产业务可持续发展奠定坚实基础。
其中，“内环增值潜力巨大的200万平方米”储备指的就是已经出售了大半股权的青蓝国际、明珠城与虹口玛宝三大项目，同时也是新湖中宝在上海乃至全国的标杆项目。
需要指出的是，这三大项目均为旧改项目，开发周期之长，让人一度猜测项目是否“烂尾”，很难想象竟然地处上海大都市的内环核心地段。
例如青蓝国际城项目，出现在新湖中宝账面上的时间就已经长达十多年，系业内熟知的“烂尾”项目。成立于2002年的上海中翰，就是为了开发“闸北区青-12旧地改造项目”（即青蓝国际项目）所专门设立的公司，2009年被新湖中宝选中全资收购，但其后几年中不是“拆迁困难”，就是“资金链紧张”，项目一度停工，直到2017年第一期才完成交付。
又过了4年，2021年1月，该项目二期才首次开盘入市，再次为企业吸金38亿元。而此时距离项目公司首次成立已过去接近20年。
除了上海内环的三大项目之外，公开资料显示，新湖中宝多年前就开始涉足一级土地开发，从21世纪初开始，通过招拍挂、旧城改造、海涂围垦等多元方式，新湖中宝巅峰时在以上海为核心的长三角区域共有超过3000万平方米的土地储备，而截至目前已交付项目却少得可怜。
债务压顶，三大核心项目全部变现
成也萧何、败也萧何。依靠“囤地”发家的新湖中宝眼看到了“收获的季节”，却在近年来融资环境收紧及新房限价政策的制约下，不得不为其过往买单。
公司在储备了大量优质资源的同时，也背负了越来越巨额的债务，股票反复质押、优质资产疯狂甩卖，一茬接一茬的融资动作里都带着“求钱若渴”的无奈。
一切都从2019年7月开始改变。彼时，新湖中宝公告称，公司向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权权及其对应的平阳隆恒、南通启仁的100%权益；分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权；平价转让本公司对上述公司的全部债权，本次交易的交易价款为67.04亿元。
据悉，瓯瓴实业持有温州平阳县西湾围涂区块15个地块及启东市圆陀角度假区4个地块，合计占地面积近百万平方米，计容总建筑面积超过200万平方米，土地用途主要为住宅等。
而玛宝公司所持有的正是前文提到，新湖在上海市虹口区核心地块好不容易囤积的“增值潜力巨大”的三大项目之一。
没奈何，一切都为别人做了嫁衣。通过这笔交易，融创获得了浙江温州、江苏启东以及上海虹口近百万平米的土地，如今在售的启动融创江语海项目就是其中之一。
煮熟的鸭子飞了，黄伟即便一次性收入67亿元巨款也心有不甘，于是双方约定：温州、启东项目完成80%销售额或新湖中宝违约超过10日未纠正，融创有权要求接收其剩余股份；
上海玛宝项目完成90%销售额时，融创有权接受其剩余股份，而新湖中宝在该项目的保留权益兑现。新湖中报持有的该部分股权未经融创同意也不得转让或处置，但新湖中宝仍将继续为玛宝项目提供担保。如玛宝项目卖到单价12万元以上，两家公司将平分净利润。
一番讨价还价，说不上谁亏了谁赚了，但毕竟解了新湖的燃眉之急。于是，此后不久，新湖便高喊“轻资产”运营，发现了倒卖资产依然可以赚得盆满钵满的黄伟，也变得欲罢不能。
2019年12月-2020年4月期间，迫于资金压力的新湖中宝再度向绿城中国出售旗下5个项目部分股权，总交易价达94.79亿元。
其中最为知名的当属前文提到的，位于上海内环核心地段的青蓝国际二期和新湖明珠城三期。至此，新湖中宝最引以为傲的上海内环三大项目全部拱手相让。
此外，2020年财报显示，新湖中宝去年还向“老买家”融创出售了上海亚龙古城国际花园项目50%股权，交易对价38亿元，直接收益22.98亿元计入当期损益。相当于通过出让股权的利润率高达60.5%，“囤地”获利程度可见一斑。
巨额债务下，准备套现离场？
不过，新湖中宝的债务问题似乎远比想象中的严重，除了频繁变卖优质资产之外，大股东股票、企业各类资产近年来也多次反复质押套现。
从今年2月20日最后一次发布股东股份质押公告来看，企业第一大股东新湖集团累计质押的股份数为17.19亿股，占其所持股份比例的61.69%。至此，黄伟及其一致行动人合计质押股份数占其持有本公司股份总数的69.87%，占新湖中宝公司总股本比例的39.89%。
而财报数据显示，截至2020年末企业所有权或使用权受到限制的资产合计高达453.44亿元，比2019年末的371.09亿元同比增长22.2%。要知道，受到企业频繁卖子影响，企业2020年末总资产合计才1356.8亿元，比之上年的1440.3亿元呈现下降趋势。
一进一出之间，使企业受限资产占总资产比重超过1/3。且企业2020年末净资产385.28亿元，受限资产相当于净资产的117.7%。
而如此大规模的抵押，为企业带来现金流的同时，也令企业承担了巨额债务。
财报显示，企业2020年末流动负债597.79亿元，同比增长9%，这还是在企业去年因预售尚未交付房屋所得的预收款项从185.6亿元大幅缩水99%至1555万元的基础上。
其中，包括质押借款、抵押借款、保证借款在内、需要尽快偿还的短期借款就有57.89亿元，同比增长46.2%。
需要偿还的债务还有不少，然而可以变卖的资产却不多了。
此时的新湖中宝，不得不一边高喊“轻资产运营”，一边加速布局科技领域，为自己留一条后路。
事实上，新湖中宝对于高科技企业早有布局，以区块链领域的准独角兽杭州趣链科技为例。自2018年，新湖中宝便对趣链科技展开投资，经历数次追投后，其合计持有趣链科技49%的股权。
目前，趣链科技已形成了“3大底层产品+1平台产品+3应用产品+N创新产品”的产品矩阵，业务范围也从服务金融机构，拓展到与政府部门的政务合作。
除高科技领域外，新湖中宝还在金融服务、金融科技等其他领域进行投资。
比如新湖中宝合计持有32.42%股权的湘财股份，报告期末市值百亿元；新湖期货和阳光保险集团已经进入上市辅导期。
因此，也有业内人士猜测称，新湖中宝地产频繁卖子、却加速布局科技领域，也可能是实控人在为套现离场做准备。
曾经“左手金融，右手地产”的新湖系，或许在不久的将来，摇身一变，就要成为一家科技公司。这样的跨界能否成功，尚需时间检验。
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