调查|上海第三批超1.2万套房源入市，昔日地王“挣扎难解套”？
腾付通官网整理报道：
（文/张玉 编辑/马媛媛）日前，上海市房地产交易中心“网上房地产”公布了第三批以集中批量供应方式推出的45个新建商品住房项目，合计12.721套，共约139.7万平方米。楼盘认购和开盘日期另行公布。
值得一提的是，在上述45个项目中，多个曾经的高价地王项目相继入市。6月4日~5日，观察者网先后走访了央玺、路劲悦茂府、信达泰禾上城院子等多个地王项目了解情况。在当前上海预售证价格控制较为严格的情况下，本次入市地王项目基本与前期价格相当。不少本次入市项目与周边二手房项目价格倒挂，而预期的火热也让不少开发商坦言要“低调，不打广告，尽量不触发积分”。
此外，由于部分项目价格倒挂、认筹火热等原因，也不乏部分开发商故意设置条件“挑客”等乱象。不久之前，“网上房地产”公告，静安福新名苑（推广名：龙盛福新里）、浦东海富城市花园（推广名：绿地东上海海富城市花园）、嘉定云上名邸（推广名：保利云上·澄光）、南山虹桥领峯等四个楼盘存在违反认购规则等行为，其中福新名苑楼盘已认购公示。相关房管部门正在调查核实，调查核实整改期间，暂停福新名苑楼盘认购。
八成项目均价低于6万
根据观察者网统计，该批供应的45个商品房项目分布在浦东、虹口、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港等10个区域。
其中，备案均价低于6万元/平方米的共有36个项目，占比80%；备案均价最低的为位于金山板块的华成新苑公寓项目，该公寓单价为20375元；最高的为虹口区的瑞虹新城天悦耀庭公寓项目，单价为11.5万元。
分区域来看，前5月累计成交量TOP3区域为嘉定、奉贤和青浦，分别成交6018/5931/5167套，均价为41666/34022/48447元/平方米。分板块来看，前5月成交量TOP5板块为安亭汽车城、金汇、南桥新城、徐泾、和金山新城。
从总价段来看，两头减少中间增加的特点愈发显著，800万以上的占比为19%，较去年下降了6个百分点，200万以下的占比为4%，较去年下降了3个百分点，而200~800万的占比为77%，较去年增加了9个百分点，其中，主要是200~400万的占比在增加，即今年针对刚需人群的产品有明显增加。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，上半年的供应量和供应节奏有增无减，充足的供应量能够在一定程度上稳定购房者的心态。即将入市的楼盘仍以刚需为主，且将近87%的楼盘位于外环以外，而其中的五大新城仍是供应主力区域。价格方面来看，并未出现任何松动。核心区域的楼盘入市仍比较谨慎。
同策研究院研究总监宋红卫向观察者网表示，上海第三批房源仍然是主打刚需和改善型产品，10万以上的项目仅两个，6~10万的项目有8个，35个项目均价在6万以下，对于缓解当前上海购房需要具有较大的帮助。
地王项目“焦虑”入市
观察者网注意到，在此次集中供地的名单中，不少此前高价拿地的地王项目也开始流入市场。
首当其冲的是建发联合中粮在上海宝山的“地王”项目央玺。2016年，建发中粮联合体拿下上海宝山区顾村N12-1101单元06-01地块，总价67.9亿元、楼板价5.37万元/平方米、溢价率115%。当时曾有媒体指出，如若扣除无偿交给宝山区政府的5%保障房和15%的自持租赁住房，央玺自身楼板价理应超过6.67万元/平方米。
不过，2019年6月，央玺推出第一批344套住宅，预证仅6.19万元/平方米，略高于拿地楼板价。而根据第三批推出的项目名单，央玺项目备案名为润园，此次上市套数为288套，户型为119~133平方米的叠加别墅，备案均价为71000元/平方米。网上房地产资料显示，央玺项目此前一共只开过两次盘，分别在2019年6月和2019年10月。
除了央玺，宝山另一个地王项目信达泰禾上城院子也在此次推盘项目之列。公开报道显示，2016年6月成交的信达顾村地王以303%的溢价率排名第一。该项目楼面价3.64万元/平方米，交易总价为58.05亿元。网上房地产资料显示，信达泰禾上城院子在2019年7月份开过一次盘之后就未再开盘，彼时项目的销售价格在4.9~5.5万元/平方米之间，目前项目仍有多套房源处于在售状态。与此前相比，此次上城院子的备案均价在5.44万元/平方米左右。
嘉定地王项目路劲悦茂府此次也在推盘之列。2020年，经过89轮的激战，嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块经过约89轮的激战，最终被路劲以总价28.2亿元收入囊中，成交楼板价21008元/㎡。此次路劲悦茂府（备案名：练祁佳城君澜名邸）上市套数为430套，备案均价在44500元/平方米。
6月5日，观察者网实地走访了位于上海市嘉定区的路劲·悦茂府项目。项目距离地铁站只有3分钟的距离，目前主体结构正在修建过程中，部分楼栋已经接近封顶，周围用绿色纱网围裹。根据上述项目的商品住房认购规则，个人认购对象需根据实际情况，缴纳87万元的认购金，此外，首套房的存款证明金额为156万元，二套房的存款证明金额为313万元。
当前入市地王项目能否成功“解套”？ 上海中原地产首席分析师卢文曦坦言：“都挺悬的，基本上在盈亏边缘挣扎。前一批或前两批肯定不赚钱，弄不好还浮亏。最后一两批才赚钱，利润也就从这里出了。”
在宋红卫看来，此次房源包括之前的部分地王项目，但是上海在预售价格控制较为严格，项目基本与前期项目价格相当，部分项目甚至还有下调的趋势，这在一定程度上也打消了房企拍高价地的过高预期。对于未来稳定上海土拍市场具有警示作用。“地王项目盈利空间非常有限，目前的融资成本比较高，这几年持有的财务成本就比较高了，部分即使比之前预售价有所提高，但是有些项目的预售价格还下调了，因此地王项目盈利不乐观，只是资金套现而已。另外这也对以后进入上海的开发商有警示作用，高价拍地有风险”。宋红卫称。
房企“低调开盘”?
尽管多个此前备受关注的项目流入市场，观察者网实地走访发现，项目开发商一般较为低调，不少销售人员坦言不会和中介合作，也不会大面积做广告，“尽量不触发积分”。
6月3日，观察者网实地走访了位于宝山区富长路联谊路路口的央玺项目。从共富新村地铁站骑行10分钟，便到达项目售楼处。售楼处对面的宣传海报上，“静安北，环线内”“119~133平方米新中式叠墅”等字眼吸引着购房者的目光。
根据销售人员的介绍，项目预计6月中旬认筹开盘，整个小区占地面积为7万平方米，一共有1003户可售。目前高层已经全部卖完且交付。目前在售的是叠墅项目，一共是288套。“我们不做广告，能找到这里真是缘分。”上述销售人员坦言。
距离央玺售楼处5公里左右是信达泰禾上城院子的售楼处。作为改善型住宅，上城院子距离地铁站就有大约3公里的距离。观察者网走访发现，目前上城院子已经基本修建完成，现场有建筑工人在进行修缮施工。据项目销售人员介绍，目前项目马上开启验资要有190万的现金存到卡里。
上述销售人员介绍，目前项目所属开发商为信达。“泰禾因为资金和管理上出了一些问题，其一些资产会被各大央企收购。像上城院子，全部都是信达出的钱，用泰禾的产品和人去做的。后来出了问题，我们信达自然而然就收掉了。”针对项目周边很多产品都触发积分的事情，上述工作人员表示：“因为我们是国企，我们一般是不会跟中介什么合作的，所以我们广告做的也不多，尽量不触发积分。上海的房子都卖得很快，很多当天清不掉的是开发商不想清，如果不是太偏的一般当天都可以清掉。”
价格倒挂下“挑客”乱象潜存
尽管开发商低调开盘，由于今年推盘的项目大都具有较高的性价比，不少项目销售火热。6月2日晚间，浦东周康的壹府澜庭项目开发商突然发布公告称，因参与开盘认购客户人数众多，场地空间受限，需调整开盘场地……“您可选择继续保留摇号选房顺序，或退购房资格及认购金。”
上海链家的数据显示，截至目前，第二批次的47个楼盘认购逐步进入尾声，目前已有20盘触发积分制，占比达到42.6%，并且这个占比随着认筹的持续还在上升中。而首批供应的33盘中，有12盘触发积分制，占比为36.4%。
在杨雨蕾看来，第二批次新盘中，触发积分的楼盘占比增加，并有楼盘创出积分新高，其原因一是供应量增大，更多热盘相继入市，也吸引了更多有备而来的购房者；原因二是随着政策补丁的增加，认筹规则不断完善，保障符合要求的购房者都能参与认筹。
购房者的认购激情多与热门项目与周边二手房的价格倒挂高度相关。贝壳找房显示，目前挂牌销售的仅有两套央玺项目均价都在7.5万元/平方米左右，尽管此次7.1万元/平方米的开盘价格交上次开盘高出1万元/平方米，但相较该项目销售的二手房每平方米仍有4000元的差价。
而此次备案价格最高的中粮瑞虹·海景壹号价格为11.5万元/平方米，而该项目目前仅有的一套在售二手房源均价为14.69万元/平方米，每平方米差价3万块钱。
值得一提的是，随着房源集中供应入市，相应的监管规则也在不断完善。4月29日，网上房地产发布公告，静安福新名苑、浦东海富城市花园、嘉定云上名邸、南山虹桥领峯等四个楼盘存在违反认购规则等行为，其中福新名苑楼盘已认购公示。相关房管部门正在调查核实，调查核实整改期间，暂停福新名苑楼盘认购。
一份网络流传的静安区住建局关于福新名苑的情况报告显示，经了解，福新名苑在付款方式上，个别业务员要求购房者在60天内付清尾款。针对上述行为，静安区房管局约谈了开发企业负责人及营销负责人，并向企业开具了《整改告知书》，要求企业尽快落实整改，合理约定付款期限。4月29日晚，根据发现的问题，静安区房管局开具暂停销售公告，紧急叫停项目销售，现场办公，指导项目第一时间通知全体拟认购客户，做好解释说明。
“此次推出的部分项目仍然属于高性价比项目，与周边二手房存在倒挂的情况，预计这些项目会触发积分制，并且分数会居高不下。”宋红卫表示。
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