海南楼事：初代“闯海人”，有人深陷囹圄、有人成为首富

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编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“全中国的冒险家都在海南。”

1988年建省办经济特区的海南，是继深圳、珠海、汕头、厦门之后的第五个经济特区，也是全中国十万人“闯海人”的淘金圣地。

海南经济特区成立之初，就提出建立社会主义市场经济体制、小政府大社会、推行住房市场化等一系列改革试验。过度的自由让海南豪车遍地、灯红酒绿，无数个梦想家和探险者前赴后继奔向海南。

“那个年代，来海南发展就等于镀金！”按海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路的话说，当时只有各行各业前往海南“进修”的专业人士，才算真正见过世面，这也是万通六君子冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹“闯海”故事的缘起。

“不过，在海南成功的大佬有很多，万通六君子声名大噪并非有多成功，而是他们更会讲故事”，在王路看来，“推行金融改革的马蔚华、把海南椰树牌椰汁推向岛外市场的陈邦、海航集团创始人陈峰、海南养生堂创始人钟睒睒等等或许才是海南当年的代表。”

而海南淘金故事的完整逻辑，应该是先有政策，后紧跟金融和实业，地产只是这些因素综合下的最终结果。

十万人才闯海南

1988年4月13日，第七届全国人民代表大会第一次会议审议通过《关于设立海南省的决定》，决定将海南行政区从广东省分出，设立海南省。彼时，海南地区全年生产总值仅有57.28亿元，地方财政收入不到3个亿。

同年8月，国务院发布《加快海南经济特区开发建设的若干规定》即《三十条》，意在鼓励境内外企业、其他经济组织或个人投资开发海南，兴办各项经济和社会事业。

中央给予海南的优惠政策很快就出现了成效。1988年，海南省生产总值77.13亿元，同比增长10.3%；财政收入4.82亿元，同比增长63.03%。其中，海南外贸进出口总额6.65亿美元，同比增长127.29%。

“那时的海南，金融市场大门洞开，而规则尚未建立，是一个过度自由化的大市场。”证大集团创始人戴志康回忆和张志平、张高波一起参与设计和推动海南债券市场、股票市场和基金市场建立的过往，“有一种创造历史的豪迈感”。

和戴志康一起“闯海”的还有来自全国各地的十万人才。据海南日报报道，1990年人才大潮消退之前，海南库存人才档案有18万之多，外界将之称为“十万人才过海峡”。

在“十万人才”人才背后，大笔金融机构的热钱流入海南。但由于海南本地实业无法支撑起源源不断的资金流入，以炒地皮为主的投机热成为众多资金的一个出口，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”这一流行语传遍全国。资料显示，作为全国第一个推行住房市场化的城市，海南1992年全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。

同年，在全国商品房平均单价未超过1000元的大背景下，海口王府大厦、德派斯大厦、海外大厦对外售卖均价约8000元/平方米， 珠江广场住宅楼均价超9000元/平方米，南洋大厦更是卖到了12000元/平方米的天价。

招商银行原行长马蔚华就是在这个时间南下的。1992年10月，马蔚华出任央行海南省分行行长，深度参与海南金融体制改革。

另一方面，海南股票、房地产泡沫持续膨胀，终于在1993年6月被一纸戳破。当时，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。一时间，众多企业破产清空、一走了之，“天涯、海角、烂尾楼”也从此变成了海南新的代名词。

而戴志康口中“激情燃烧、过度自由的岁月”其实非常短暂，替代的是长达超10年的修复期。