中国铁建地产华东公司“人事巨震”：一把手离任，欲靠多元转型突围？
腾付通官网整理报道：
（文/张玉 编辑/马媛媛）在老一辈人的眼里，国企的工作相当于“铁饭碗”。国企的岗位一直都比较稳定。也正因为此，有着“国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一”称号的中国铁建房地产集团有限公司（以下简称“中国铁建地产”）华东区域公司最近大规模的人事变动引发了业内对其战略发展的种种猜测。
日前，有消息称，中国铁建地产华东公司原董事长、党委书记、总经理、营销总监等众多高管发生了变动。包海利升任中铁建地产华东公司董事长、执行董事、党委书记，接替马建军。马建军则赴兄弟公司铁建城发担任董事、总经理。
中国铁建的人事一直都相对稳定，此次公司人事出现较大变动的原因是什么?上述人事变动之后，公司华东区域发展战略将会发生怎样的调整？就此，7月20日，中国铁建华东区域相关负责人回应观察者网表示，相关人事变动系中国铁建战略发展的需要。而具体战略方面，其表示，目前尚没有可以对外披露的内容。
行业扩张显疲态
公开资料显示，1975年出生的马建军毕业于中南大学，硕士学位，高级工程师。1998年7月，23岁的马建军开始参加工作。1998年~2008年，马建军在中铁十六局集团及其下属公司出任多个职位。2010年2月，中国铁建地产以28.06亿元竞得杭汽发铸造车间地块。3月，马建军出任中铁房地产集团浙江京城执行董事、总经理，操盘多个高品质明星项目，杭州中国铁建·国际城、中国铁建·江南国际城等项目成为城市品牌楼盘。
2016年，中国铁建地产成立华东区域公司，统筹华东运营开发，马建军担任执行董事；2018年，马建军从战略性高度，总结提出了“圆锥体投资”理念，同年启动了“飞象计划”。
对于“飞象计划”，马建军曾在接受媒体采访时如此解释：指的是要以快速周转的开发策略、精准的全国布局及匠心筑造精品的理念在市场上扬名立万。“光有规模不行，还要快。’”
马建军将中国铁建的规模比喻成一艘巨无霸战舰，也就是“大象”。他解释道，现如今瞬息万变的市场环境下，每家企业都在加速奔跑，这直接导致了竞争的激烈。因此作为央企，光大不行，还必须要快。从企业发展的角度，必须让“大象”飞起来。
快周转策略之下，中铁建销售金额也稳步提升，不过，公司行业排名始终迟滞不前。克而瑞数据显示，2017年，中国铁建流量金额为685.3亿元，位列排行榜第31位；2018~2020年，中国铁建全口径销售金额分别为886.2亿元、1100.2亿元、1273.4亿元，位列排行榜第34位、32位、32位。从行业排名的指标来看，“飞象计划”效果并不明显，行业扩张显疲态。
同时值得一提的是，工商资料显示，铁建城发公司在2020年4月16日刚刚成立，法定代表人为赵晋华，总部位于浙江省宁波市。铁建城发主要围绕大业主方（政府及其他甲方）诉求、助力中国铁建率先在城市更新领域实现新的增长极，是系统内城市开发运营类业务重要实施主体。目前铁建城发主营业务有四个板块，分别是未来社区、产城融合、片区综合开发和其它类业务，总体思路为平台搭建、金融推动、投资跟进、基础设施一揽子合作。由此来看，摆在马建军面前的，又是一块需要从头开垦的“新土地”。
一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示，人事调动最麻烦，“说白了谁上去都可能不服谁，原先的计划是不是会有好的贯彻，这个也说不准。”
如其所言，与马建军的去职同步的还有，周斌升任中铁建地产华东公司总经理，接替王娟；王娟仍担任华东公司党委副书记职位。刘婷升任中铁建地产华东公司营销总监，接替陈炜，陈炜已随马建军进入了铁建城发。
多元转型能否突围？
上升到董事长层面的人事变动也难免引发业内猜测，公司经营战略将迎来重大调整。
有意思的是，作为华东区域的新任掌舵者，包海利提到，在集团公司整体的转型升级趋势之下，中国铁建地产华东区域公司必然一马当先，争取跑在前面。转型，是其中的关键词，这也是中铁建地产给自己规划的“突围”之路。
据介绍，除了在传统招拍挂市场继续保持参与外，未来华东区域公司将积极转变经营理念和经营方式，充分利用中国铁建全产业优势和央企优势，坚持跨界跨境整合细分行业优质资源，在对区域经济、交通、产业等深度分析的基础上，用战略眼光进行长线和前瞻性投资布局。将投入更多的精力在创新经营和创新业务上，积极通过对接资源、借用外脑等方式快速提高创新经营能力，参与到轨道交通TOD、产城融合综合开发、城市旧改等业务之中。
事实上，上述理念和观点在包海利此前的职业生涯中就有所提及。2017年，时任中国铁建地产杭州公司总经理的包海利在接受媒体采访时曾坦言，要想扩大品牌影响力，项目与项目之间的承继是很关键的，“今年我们卖了100多个亿，打掉了一大半的子弹，而明年我们还要持续发声，这就需要有新的项目能顶上去。”谈及拿地策略，包海利曾表示，视野不会局限在土地招拍挂上，中国铁建地产正尝试在复合型地产开发上寻找机遇，如养老、旅游、产业地产等新业务线都可能会是今后发展的重点。
而为了获取更多的“子弹”，储备“粮草”，近年来，中国铁建在拿地方面也颇为积极。年报数据显示，2020年，中铁建在北京、上海、广州、天津、重庆、武汉等34个城市成功获取57宗土地，规划总建筑面积1184万平方米。截至报告期末，集团共进入77个国内城市及其它区域，持有开发328个项目，总建设用地面积约2919万平方米，总建筑规模约9076万平方米。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，中铁建在铁路、高铁等方面的确有一定的优势，未来也是有一定的机会在里面的。不过，另一方面，TOD、旧改、产城融合等业务由于开发周期长，也会对资金形成一定的考验，“但好歹也是央企，资金问题不大”。
同花顺iFinD数据显示，2018~2020年，中铁建地产负债合计分别为1178.29亿元、1273.3亿元及1469.88亿元。截至2021年一季度，公司负债已经攀升至1507.77亿元。2018~2020年，公司资产负债率分别为82.82%、82.54%及83.68%；现金到期债务比分别为-79.81%、-10.24及19.09。
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