腾付通官网全国服务微信/QQ: 9555-6271
腾付通是深圳市腾付通电子支付科技有限公司推出的一款个人金融创业平台!支付广发银行,平安银行,民生银行等多家银行!

瑞安“套现”26.53亿元不足解困,重提新天地上市计划

腾付通官网整理报道:

(文/解红娟 编辑/马媛媛)“没有好的溢价绝对不会上市,瑞安不缺好的资产。”为了换取理想的上市价格,瑞安注入资产、一等就是12年。

近日,有消息指出,瑞安房地产正计划分拆旗下商业地产业务中国新天地在港上市,正就上市事宜与潜在顾问机构作初步洽商,预期最快明年完成上市,集资约5亿美元。

随后,观察者网就上市消息向瑞安方面求证,对方表示对市场传闻不做任何评论。

事实上,这并不是瑞安房地产第一次传出在港上市。早在2009年,瑞安房地产主席罗康瑞就考虑将新天地分拆独立上市,“这样可令瑞安房地产业务更清晰,同时分拆出的业务也能在资本市场上自筹资金。”

十二年间,瑞安房地产也多次传出上市信号。

2012年,瑞安房地产发布公告称,拟拆分子公司中国新天地单独港交所上市;2013年,瑞安房地产将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地独立营运,并引入战略投资人Brookfield;2015年年初,瑞安集团董事会主席罗康瑞表示,力保中国新天地2015年下半年IPO。

由于“现阶段安排新天地上市并非充分反映其资产价值地最佳方式”,2015年业绩发布会上,瑞安房地产决定短期内不进行新天地的上市计划,直至今天。

被逼上市还是主动融资?

据瑞安房地产2020年业绩报告显示,期内,公司营业收入45.97亿元,同比降56%;归属股东净利亏损7.4亿元,同比降138%;毛利23.5亿元,较上年同期减少56%;毛利率51%较上年持平;年度亏损2.33亿元,同比下降109%。

瑞安方面解释称,由于上半年新冠病毒疫情影响,集团录得亏损约16.22亿元,而下半年集团业务出现复苏录得净利8.82亿元,综合影响下净利亏损7.4亿元。

拉长时间线来看,瑞安营收也呈现下降趋势。数据显示,2016至2020年瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元,自2018年后开始下滑。

无独有偶,2012年提出分拆新天地上市计划之际,瑞安房地产“借新还旧”,在两个月内两度发债,合计集资总额超过40亿元。彼时,瑞安已完成新天地模式复制,高光时刻之后业绩出现滑坡。

此外,借贷结构中,瑞安房地产短期还债压力较大。截至2020年年底,瑞安一年内到期为132.6亿元,而同期现金及银行存款合计为157.96亿元,其中还包括抵押予银行的存款13.13亿元及仅能用于本集团指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元。也就是说,瑞安实际可支配的灵活资金为99.77亿元。

为了偿还短期内到期的现有债务、拨作资本开支,2021年6月,瑞安房地产发行4亿美元5.5%可持续发展挂钩债券;7月9日,瑞安房地产旗下2家全资子公司分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地,获得现金补偿26.53亿元。

此次传出分拆新天地上市,或许就和资金压力有关。业内人士表示,分拆业务上市是所有房企多元化发展中的必走之路,上市本身就是融资的过程。

赛道入局者不断增加

瑞安房地产成立于2004年,是瑞安集团在中国内地的房地产公司,主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业,代表作有上海新天地、翠湖天地。

在罗康瑞的计划中,瑞安房地产则专注于地产开发业务,中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业。

事实上,无论是地产还是商业,瑞安房地产的成绩一直来源于旧改。58安居客房产研究院分院院长张波表示,“作为典型的港企,瑞安在城市更新领域深耕的成绩斐然。”

不过,由于城市更新这一赛道本身就不是“快车道”,所以在前一轮的房企规模化之争中,瑞安的表现并不突出。可以参考的是,2020年年度,瑞房累计合约物业销售额为211.84亿元,未跻身百强房企之列。

“但不代表这条赛道本身没有优势,在房地产开发后时代,去杠杆化,重品质化的时代,能够占据重点城市的旧改项目,也是发展潜力的体现。”张波说道。

与此同时,不少内资房企也在布局着房地产后开发时代,据不完全统计,TOP50强房企中就有超七成房企布局城市更新。

业内人士向观察者网表示,旧改方面,三家房企做得不错,分别是打造宝山社区的大华、改造网红项目上生新所的万科和已改造20余条旧村的升龙。此外,以旧改见长的佳兆业、富力、奥园和卓越,还设有单独的城市更新集团。

“旧改项目本身对于房企实力的要求较高,开发周期长,对于现金流的要求更高。”业内人士表示,“一般财务稳健型房企,加上独特的地缘资源,会更具和长期发展优势。”

“而随着增量市场逼近天花板,存量赛道上的竞争者将越来越多,瑞安想要继续保持优势地位还需要更加努力。”

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

相关文章

扫描二维码