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被“不竞争协议”套牢的招商局置地,踩中了高溢价城市的顶点

腾付通官网整理报道:

(文/解红娟 编辑/马媛媛)即使涨幅翻了几倍,招商局置地多项财务数据依旧未恢复至2019年同期水平。

8月18日晚,招商局置地发布2021年上半年业绩报告。期内,公司营业额为73.05亿元,较去年同期增加约145%;净利润为5.6亿元,较去年同期增加约234%;归属于公司股东净利润为2.97亿元,较去年同期增加约258%。

招商局置地表示,归属于公司股东净利润增加主要是因为数据与2020年同期比较,录得结转收入及毛利显著增加;同时部分位于南京项目的联营公司及合营公司结转收入增加,导致集团分占联营公司及合营公司之溢利同比增加。

可以参考的是,受疫情影响,招商局置地2020年中期归属于公司股东净利润仅0.83亿元,同比下滑83.1%。将时间线稍微拉长来看,2016年至2019年中期,招商局置地归属于公司股东净利润分别为0.51亿元、2.88亿元、4.27亿元和4.91亿元。

也就是说,招商局置地2021年上半年归属于公司股东净利润也就比2017年中期略高一点,还未恢复至2018年、2019年同期水平。

毛利率持续下滑

为了避免同业竞争,2019年,招商局置地与招商蛇口集团重新订立不竞争契据,以地域为限划地为王。

具体来说,招商局置地业务主要集中于佛山、广州、南京及句容,招商蛇口不会与其竞争;就重庆及西安而言,招商局置地考虑停止进行房地产业务并将适时退出该两个城市,但在此之前,招商蛇口集团同样不会于与招商局置地竞争。与此同时,招商局置地不会在其他城市与招商蛇口竞争。

2021年上半年,招商局置地实现合同销售总额288.53亿元,同比增长47%;合同销售总面积为124.87万平方米,同比增长12%;平均售价约为每平方米2.31万元。按区域实现的合同销售金额划分,重庆、西安、佛山、广州、温州、南京及句容的分别占比22.63%、21.1%、8.68%、8.77%、0.04%、38.78%。

业绩增长的背后,招商局置地毛利率却不断下滑。数据显示,招商局置地2021年上半年毛利为14.57亿元,较2020年同期的8.76亿元增加约66%;毛利率不增反减为20%,较去年同期下滑9个百分点。

对此,公告给出的解释是,2021年上半年已确认收益中约60%来自利润率相对低于20%之项目。

事实上,这并非招商局置地第一次以“毛利率较低项目占比高”作为整体毛利率下滑理由。

据2020年度报告显示,招商局置地录得毛利为47.20亿元,同比下降约25%;毛利率约为25%,相比上年下降8个百分点。招商局置地当时表示,毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于2020年撇减物业8.5亿元所致。

此前,观点地产网报道称,毛利率降低的主要原因是因为佛山和重庆的项目减值8.5亿元,低毛利的项目在2020年进行了结转。招商局置地执行董事、总经理余志良甚至表示,虽然佛山和重庆项目使毛利率降低,但对重庆市场非常看好。

截至2021年6月30日,招商局置地未售或未预售之物业项目之可售建筑面积为 559.76万平方米,其中,重庆未来可售建筑面积为246.86万平方米,占比高达44%,

值得注意的是,招商局置地所布局的城市,皆是房企拿地必争之地,拿地溢价率也高于“两集中”22城的平均溢价率。其中,土储占比第一的重庆成为第一批集中供地最火爆的城市,以43.78%的平均溢价率遥遥领先;南京、佛山的平均溢价率也分别高达18%、21.47%。

这意味着,招商局置地毛利率有进一步下滑的可能。

237.85亿元拿地,投销比高达82.44%

而由于签署了“不竞争协议”,招商局置地无奈之下踩中高溢价城市的顶点。

2021年上半年,招商局置地新增7宗地块,拿地总价237.85亿元,占其同期销售额的82.44%。如若参照拿地金额不得超过销售额40%的标准,花钱大手大脚的招商局置地已经被限制融资。

更何况招商局置地的灵活资金并不充裕。可以参考的是,截至2020年12月31日,招商局置地银行结余及现金仅为97亿元。

虽然招商局置地只拿下7宗地块,但却凭借高溢价、高总价在重庆、南京、西安等城市的集中供地上刷足了存在感。

4月19日,招商局置地力压德信、卓越、绿城、金地、保利等房企,以14.44亿元总价竞得西安市西咸新区秦汉新城 XXQH-WB05-40 地块项目,楼面价9993元/平方米,溢价率156%。

十天后,招商局置地再度出现在重庆集中供地现场,先是以32.5亿元总价、129.98%溢价率、10460元/平方米成交楼面价拿下重庆西永279.83亩地,后再以3.25亿元、40.5%溢价率、12671元/平方米楼面价拿下彩云湖板块19.24亩地。

而在重庆的这场土拍中,招商局置地创下了22城第一批集中供地的最高溢价率,以逼近130%的溢价率登上了本次土拍溢价率的顶峰。

随后,招商局置地奔赴南京集中土拍,与众多房企鏖战近4小时,经158轮竞价后,以总价88.9亿拿下南京新玄武 NO.2021G24地块,溢价率达23.82%,楼面价12520元/平方米。

这意味着,招商局置地将其上半年30%的合同销售总额,全部都砸在南京这一宗地块上。

值得注意的是,重庆、南京、西安等新房市场并未放开限购政策,加上信贷政策持续收紧,房贷利率再次上涨等因素,招商局置地的获利空间极其有限。更何况近期多地推迟第二批集中供地时间,并明确土地溢价率不超过15%。

也就是说,在后续的二轮集中供地中,出让的地块溢价率很难再次超过100%,而在平均溢价率最高的重庆、拿下溢价率最高地块的招商局置地,极有可能踩中了高溢价城市的地价顶点。

如何获利,即将成为招商局置地解题的重中之重。

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