“绿档”万科：规模不是唯一目标，拥有现金流的安全感很重要
腾付通官网整理报道：
（文/解红娟 编辑/马媛媛）“早在2018年提出活下去之始，在万科的认知里，活下去就比什么都重要。”万科总裁祝九胜说道。
8月30日，万科召开中期网上业绩会，发布了一份“稳字当头”的成绩单。2021年上半年，万科实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%；实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
由于“不过多地追求规模、速度”，万科业绩增速并没有以往那么好看，利润率处在下降水平。但正因如此，在众多房企被“三道红线”束缚，现金流出现问题之际，万科手握约1952.2亿元货币现金，资金安全性在业内处在领先地位。
“规模超过5000亿以后，公司经营安全的重要性变得更为突出。”祝九胜在业绩会上表示，万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。
对于归母净利润的下滑，祝九胜也并无过多托词，直言“好学生也有期中考试没考好的时候，未来会通过长期的行动和努力，给大家带来最好的回答。”
净负债率连续20年低于40%
事实上，“三道红线”是在2020年8月20日提出的，政策至今刚好一周年。
按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。万科并没有降档的压力，因为在长达20的时间里，万科净负债率一直在40%以下，在行业内持续保持低位。
“万科账面上的现金一直比较多。”祝九胜表示，关于手持现金的使用，万科一直是稳健为主，这种做法显然不如激进风格阶段性对股东的回报多，但万科认为保障长期活下去、保障经营安全，可能比短期的回报更优先。
正因如此，截至报告期末，万科持有货币现金1952.2亿元，远高于一年内到期有息负债总和843.0亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求，继续保持“绿档”。
不仅未踩线，万科还在通过借新还旧降低融资成本。5月25日，万科在港交所发行14.45亿元人民币融资票据，票面利率3.45%，远远低于市场平均水平；6月28日，万科下调“18万科01” 债券票面利率，在存续期的第3年末，选择调整存续期后2年的票面利率为2.80%，此前该债券在存续期前3年票面利率为4.05%。
截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，较去年同期的4.59%下降32个基点（bps）。
“下半年，万科会在保持绿档、保持行业领先信用评级的基础上，再去安排融资。”财务负责人韩慧华表示，“总体上，会保持对融资总量的克制和控制，不断地优化融资结构。”
基于此，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
拿地销售比不超40%，重仓一二线
或许正是因此，手握大笔现金的万科，在拿地上依旧十分谨慎。
2021年上半年，万科获取新项目95个，总规划建筑面积 1505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1101.4万平方米；项目总地价1126.3 亿元，均价为7480 元/平方米，权益地价总额约886.5 亿元。
据此计算，万科目前拿地销售比约31.78%，距离40%销售额拿地限制还有很大一段距离。
谈及拿地金额不超年销售额40%，祝九胜表示，政策的主基调越明确、越一致，对从业的企业而言就更好遵守。“例如三道红线，我们把不突破红线，长期处于绿档，保持良好的评级、良好的流动性，都列为优先级事项，是我们稳中求进的基本前提。”
但这并不意味着万科不舍得花钱。从区域划分来看，万科把92%的投资金额都花在了一二线城市。
截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约 16065.9万平方米。其中，在建项目总建筑面积约 11283.3 万平方米，权益建筑面积约6738.8 万平方米；规划中项目总建筑面积约 4782.6 万平方米，按万科权益计算的建筑面积约 3043.5 万平方米。
此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 339.8万平方米。
“用一句话概括万科这些年的转型：从房地产开发转向不动产的开发、经营、服务并重。存量改造分为两块，一块是大拆大建的更新业务，一块是修旧如旧的微更新业务。”祝九胜说道。
但在十年前，城市更新板块并不受投资人待见，甚至认为是毫无价值。“但正因为在十年前前瞻性建立这种能力，万科今天才有可能在上海上生新所、深圳南头古城、广州永庆坊这类带有城市记忆、带有文物性质、带有文化承载性质的项目上长袖善舞。”
“硬骨头啃得下来，就变成了能力，能力迟早有创造价值、体现价值的那一天。”只是这一天什么时候来，或者作为一个企业、作为一个团队，等不等得到这一天的来临，都是一个未知数。
物业营收85.7亿元，占比逐渐提升
万科在半年报中表示，公司在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展。
而在万科多个转型赛道上，最有竞争力的无疑是物业服务。
2021年1-6月，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中，房地产开发业务结算收入1443.3亿元，占比86.36%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比约5.1%。
纵然无法与开发业务相提并论，但物业对万科收入的贡献占比已经到了无法忽视的存在。2016年至2020年，来自物业服务的营收分别为42.60亿元、71.27亿元、97.96亿元、127亿元和154.32亿元，分别占总营收的1.77%、2.63%、3.29%、3.45%和3.68%。
虽然在年中业绩会上，管理层并未对物业发展进行预测，但在6月30日举办的万科2020年度股东大会上，主席郁亮曾表示，“万科一定会让物业服务上市，但如果万科物业只提供传统意义的物业管理服务，多一家上市公司和少一家上市公司差别都不大，但如果万科物业是一个城市服务商，就会变得很重要。”
据悉，万物云立足于科技服务平台型企业的定位，通过科技方式提升运营和服务效率，并持续拓展客户服务的内容和深度。
其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目，2000+在管项目实现线上运营；商企空间服务板块，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家；城市空间服务板块，目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。
“高性价比、有尊严感的出租公寓”
早在20多年前，万科就提出让新进入城市的年轻人获得有尊严感的居住条件，但从现状来看，万科做的贡献不够，解题也不是特别有力。
“我们认为我们所做的贡献中，值得一提的是长租公寓业务。”祝九胜表示，从2008年探索长租公寓业务、2014年大规模布局，到目前开业14.8万间房间，万科泊寓已为超50万客户提供高性价比、有尊严感的出租公寓。
截至报告期末，租赁住房业务泊寓共有房源 19.2 万间，上半年在 16 个重点城市新开业 0.6 万间，累计开业 14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国 33 个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州 9 个城市的市场占有率保持第一。
报告期内，泊寓实现营业收入 13.19亿元，同比增长25.6%；新开业房间6000间，间天出租率达95%。
此外，为了“提供高性价比、有尊严感的出租公寓”的初心，祝九胜表示，“泊寓的万村业务目前已开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%，为城市中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所。”
拿位于深圳的6万间泊寓万村业务举例。“加上管理费，均价是1260块钱，在深圳属于性价比不错的。我们的城市泊寓均价也不高，均价含管理费是1991元。”在祝九胜看来，虽然这部分业务没有实现盈利，但响应了租购并举、提供了居住解决方案，仍然觉得挺欣慰。
此外，泊寓积极响应政策及市场需求，为政府提供人才安居房，已为多个城市提供超过3万间人才房；为企业提供一站式服务，已累计为166家知名企业、近3.5万名员工提供租赁住所，所服务企业覆盖金融、科技、制造、建筑等行业。
祝九胜认为，“万科坚持长期主义，愿意陪着万科长期奔跑的利益相关方，万科一定会担当起相应的责任，跑得更好，跑得更远。”
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