楼市下行周期下，地产如何成为刘永好父女的“新希望”？

腾付通官网整理报道：

（文/杨光 编辑/马媛媛）猪肉价格不断下跌，终于引来官方出手。

近日，农业农村部印发《生猪产能调控实施方案（暂行）》，从生产环节着手，建立以稳定能繁母猪存栏量为目标的生猪产能调控机制，划定产能保障底线，以应对生猪市场波动日益复杂的新挑战、防止生产大起大落。

受此影响，最近几天A股猪肉板块终于走出低谷，开始飘红。行业龙头股新希望六和也总算守得云开见月明，股价渐有上涨趋势。

要知道，自从去年年中随着猪肉价格不断下跌，新希望六和股价从9月高点42.2元，一路走低，至今年7月已不足11元，最大跌幅达75%，不到一年市值缩水近1500亿元。即便近期略有上涨，对于刘永好的整个商业帝国来讲，也只是杯水车薪。

在其涵盖了农牧、饲料、食品快消、地产文旅、医疗健康、金融投资等全行业的商业帝国中，地产是刘永好选中的新利润增长点。

寻求逆周期扩张

这大约是遵循了其多年的“逆周期”养猪经验，即猪肉价格低点，正是大范围买进猪仔的最佳时机。

如今房地产行业面临“三道红线”等融资强监管，新房价格受限，二手房成交遇冷，面对爆雷风险，规模房企普遍选择多元化布局，转型养猪、造车、商管、康养、投资者比比皆是，唯独新希望反其道而行之。

克而瑞统计数据显示，今年上半年新希望地产全口径销售金额640.8亿元，同比增长103%，位列内房企第35位。

而事实上，企业维持这样扩张速度已有数年之久。

公开资料显示，新希望自1997年开始涉足房地产开发业务，然而在行业崛起的这十多年间，刘永好始终钟情于养猪，并无意大力做地产。直到2012年，新希望地产也仅实现了二三十亿的营收。

2013年，刘永好寄望于女儿刘畅接班，让其参与到公司日常经营中来，房地产开发业务才开始呈爆发式增长。

2014年，企业销售额翻了一倍，达到47亿。2015年后，更是借着房地产最后一波狂潮，年度销售额接连突破100亿、500亿大关，2019年销售额再翻一倍，达到736亿元。

然而，随着调控加剧、融资收紧，房地产行业的黄金时代早已不再，诸多大中型房企此时纷纷提出“降速提质”战略，部分甚至明确表示，“将不再以销售额作为业绩指标和考核手段”。

不过，此时已经全面接管六和、地产、服务等集团几大主要业务平台的刘畅却凭借集团雄厚的资金实力，继续高调扩张房地产规模。

2020年，企业终于顺利突破千亿；2021年上半年，合约销售额再度翻倍。

同时，新希望地产的扩张意图在土地市场表现得更为明显。

特别是在2021年，几乎未受到“两集中”供地政策影响，企业拿地支出不减：中指院数据显示，新希望地产上半年拿地金额152亿元，位列31名。

在近期备受关注的第二批集中供地中，受市场影响，民营房企大都偃旗息鼓，几乎成了国资背景房企的独角戏，但其中依旧可以找到新希望地产的身影。

且按照最新监管规定，拿地支出不得超过年度权益销售额40%，但新希望拿地投销比已经超过50%，明显踩踏红线。

根据机构统计数据，2017至2019年，新希望地产分别斥资187亿、287.2亿、407.9亿购买土地，2019年拿地金额排在第28位，远超其销售规模排名。2020年拿地金额才有所放缓，以250亿位居第40，与销售排名相当。

而由于其“新一线、强二线”的城市布局战略，“高溢价”也成为新希望地产一大标签。

如2017年 6月拿下昆明泛亚新区组团地块，溢价率208%；2019年5月经过200轮叫价拿下大连一商住地、溢价率49%；同年8月又以溢价率60%拿下宁波一宗宅地；2020年4月，力挫保利、金地等17家房企，以48%溢价率拿下佛山一宗地块，楼面价18252元/平方米，为佛山历史第二高价地。

千亿负债压顶

大手笔拿地与扩张，自然离不开庞大的资金支持。

新希望地产在阐述自身优势时表示，公司股东新希望集团是国内规模最大的拥有饲料－养殖－屠宰－肉食品加工产业链条的企业集团之一，系首批国家级农业产业化重点龙头企业，行业地位显著。近年来新希望集团在增资、担保及认购永续债方面持续给予公司支持。

也正是由于来自集团的支持，企业财务压力在2019年之前并不明显。例如融资成本，企业发债平均成本几乎都在3%-4%之间，这样的票面利率价格与许多大型央企处于同一水平线上，民营背景房企甚至许多地方国资企业，哪怕是头部房企也望尘莫及。

然而深谙养猪之道的刘永好，还是小看了房地产行业的资金密集程度。

如果说扩张之初，地产还可以依托于集团来提供一系列资金支持，那么如今规模已达千亿的新希望地产，就不得不依靠大规模举债来平衡现金流。特别是去年下半年至今受猪肉价格影响，新希望六和股价大跌之下，集团财政吃紧、自顾不暇的背景下。

财报显示，2020年末，企业在销售规模上顺利突破千亿的同时，负债总额同样超过1000亿元。

同时，企业利息费用支出翻了一倍以上，高达16.7亿元，同比增幅132%。

到2021年中期，新希望地产总负债再次攀升，达到1272.33亿元，同比增长14.2%。

其中，企业流动负债中，短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债等各项数字均有不同程度增幅，短期内偿债压力巨大。

而相比之下，企业截至年中的在手货币资金107.85亿元，相较2020年末大幅下降28.5%。

此外，截至2021年中期，在新希望地产全部737.91亿元存货（即可售新房）中，326.9亿元处于借款抵押状态，几乎占到了全部新房货源的一半。加之其他抵押资产，企业受限资产账面价值高达355.66亿元。

同时，规模和收入的增长没有给公司带来充裕的现金流。

半年报显示，企业上半年销售房屋获取的经营性现金流入仅190多亿，仅增长了38.04%。而由于上半年拿地金额大幅增长，其他应付款增长了超过80亿元。

但受到融资政策影响，企业上半年的新增贷款融资仅为70.6亿元，只有去年同期的不到50%；且上半年偿还的旧债超过100亿元，在三季度房地产行业普遍面临按揭贷款和融资进一步收紧的背景下，资金压力如何释放，仍是未知之数。

财务报表“化妆术”

值得注意的是，“三道红线”作为房地产行业防范系统性风险的主要融资监管政策，为了尽力维持绿档“健康”标准，新希望地产不得不使尽浑身解数。

其中，最为地产商做青睐的手段就是将海量债务藏身于新增合联营企业之中。

而新希望地产近年来不断加大合作拿地、开发力度，俨然一副“重规模、轻权益”的合作扩张战略，恰巧为上述财务操作提供了无限可能。

事实上，“合作模式”在如今的地产界并不稀奇，反而在如今财务风险大增的地产开发行业颇为盛行，概因其既可以在合作伙伴中间取长补短，又可以分摊财务风险。

但为了防止股东利润被稀释，在过去即便最擅长“合作”的几家房企也都刻意将权益占比维持在50%-70%以上。

然而，新希望地产作为“外行”且未上市平台，似乎除规模之外并不在意其他。随着“合作”越来越纯熟，权益占比无限下降。

至2021年中期，在641亿全口径销售金额中，权益金额仅有304亿元，占比仅有47%。

也正因此，企业在营收、销售额不断大涨的背景下，股东利润却遭到严重侵蚀。

财务数据显示，企业2018年-2020年合并口径营业收入分别为152.43亿元、182.63亿元、和304.96亿元，归属于母公司所有者的净利润却为18.19亿元、15.54亿元和14.65亿元

与下滑的母公司利润相反，近年来企业少数股东损益却接连暴涨，2018年还只有3.1亿元，仅占净利润的14.56%；2020年时以达到13.77亿元，几乎与母公司股东持平。

至2021年中期，企业营收、利润总额同比2020年上半年疫情影响下“最差”的时候，都几乎翻了一倍。其中归属于母公司所有者的净利润达到9.14亿元，同比增长88.%；而少数股东损益却为1.69亿元，同比增幅达到178%。

联想到近年来不断下降的权益占比，不少分析人士认为，企业良好的杠杆数据极有可能是大量利用联营公司与合营公司进行融资，最终却将这部分权益计入投资收益部分，因此造成少数股东损益大涨。

财报显示，2020年新希望地产合并报表中，由于大量新增合联营企业，长期股权投资同比暴增233%，达到152.92亿元；至2021年中期，企业长期股权投资再度增加至173.98亿元。

相比之下，新希望地产母公司财报中，2020年新希望地产长期股权投资近35.09亿元，同比上年几乎不变；2021年中期，该数字不增反降为34.73亿元。

例如2021年新成立的项目开发公司成都英基置业有限公司，新希望地产与平安分别持有该公司51%和49%股权。然而，前者却将其所有51%股权质押给了平安，以获取贷款。

可以想见，平安要么未来要分走超过49%的项目收益，要么手续高额的利息费用。且这部分收益与支出，体现在新希望地产合并财务报表中，大概率仅集中在长期股权投资一栏。

而类似的案例数不胜数，层层“包装”之下，企业真实债务水平恐怕难以预测。

然而在这场资本游戏中，一旦其中任何一个关节遇阻，随时面临“爆雷”风险。且企业高达350亿元流动资产处于质押或抵押状态，其中更是包含326.9亿元新房存货。

此外，新希望地产的永续债近年来也在不断走高，2018-2020年底分别为6亿元、11亿元和32.68亿元。

所谓永续债，简单来说就是没有明确的到期日或者期限非常长的债券。投资者是不能在一个确定的时间点得到本金，但是可以定期获取利息。被视作一种介于债权和股权之间的融资工具。

缺点就是相对一般中期票据更高的票息率，且不易被市场察觉。

因此，有资深投行人士向观察者网分析指出，随着国内房地产融资环境趋近，不设还款期限、不计入公司债务的永续债已经逐步成为房企“隐藏”债务的常用手段之一。这相当于披着权益外衣，实际却必须背负的债。房企大肆增加永续债来美化负债率的行为实则是掩耳盗铃。

值得一提的是，刘永好父女所面临的考验远不止这些。

据观察者网不完全统计，新希望地产及其子公司在 2018-2020年度及2021年1-3月受到的罚款金额在5万元以上行政处罚的情形就有19起，处罚原因从侵占土地、偷税漏税、滥用广告语、虚假宣传、环保排污到违章建筑、无证施工等各类情形五花八门，被罚款总金额超过725万元。

同时，南京、成都、温州等各地关于企业质量问题引发的维权潮此起彼伏，新希望地产的品牌危机丝毫不逊于其财务危机。