竞购“仲量联行”，华润万象生活昭显“商管一哥”野心

腾付通官网整理报道：

（文/解红娟 编辑/马媛媛）摆在华润万象生活面前的问题是，即使公司表现积极，主动权依旧紧握在仲量联行手中。

近日，有媒体报道，仲量联行正在考虑出售其中国物业管理业务，且不包含其位于中国的地产经纪与评估业务。从目前的结果看，华润万象生活在竞购仲量联行中国业务这件事上暂时跑赢了融创服务、万科。

对此，仲量联行相关负责人表示，公司对市场传言不发表评论。而截至发稿，华润万象生活方面仍未回应。

一位接近交易的知情人士透露，最开始的一轮竞争中，仲量联行更钟情于碧桂园服务。“7月左右，碧桂园服务和华润万象生活进入了最后一轮竞争，仲量联行原本看好碧桂园服务，但华润方面的表现更加积极。”

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，华润万象生活在规模上比较吃亏，收购一个好的有质量的物业品牌，对后续业务发展和追击其他品牌有帮助。

据悉，仲量联行与高力国际、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯同为世界知名的五大房地产咨询机构，在商办服务方面具有品牌价值。

年内扩张完成率不足四成

仲量联行传出挂牌出售消息已有半年。

今年4月，有媒体报道，仲量联行计划挂牌出售中国业务，代价至少5亿美元，消息一出，约有十家物企参与竞购。

“和别的房企卖子求生不一样，仲量联行并不缺钱，出售业务主要是因为现在物业在股票市场、股市上面估值非常高。”一位大型上市物企人士告诉观察者网，5亿美元的价格并不低，以10月9日美元兑人民币汇率计算，仲量联行将部分中国业务标价到32.22亿元。

可以参考的是，2020年，仲量联行实现营收165.9亿元，其中中国业务仅实现9.85亿元，占比6.25%。若按比例计算，仲量联行总市值127.6亿元，中国业务总市值约为7.98亿元，剔除掉其位于中国的地产经纪与评估业务，这个数字只会更低。

对于5亿美元的收购金额值不值的问题，嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓表示，从仲量联行2020年报的数据来看，其在中国区的房地产物业服务收入为10亿元，按10%的净利率估算的话，收购PE值大致在5倍。而仲量联行的业务类型复杂，包含咨询业务等其他业务，华润万象生活不一定会全部接手，因此这种估值相对来说并不准确。

华润万象生活之所以愿意为之买单，和其规模扩张的需求有关。“华润万象生活在年初业绩发布会上曾提出：2025年末企业的物业管理规模达到4亿平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大规模，并将商业运营服务业务维持在行业第一的位置。”在唐卓看来，华润万象生活此次若拿下仲量联行，离行业第一梯队的目标又进一步。

公开资料显示，截至2021年6月底，华润万象生活住宅物管的合约面积1.62亿平方米，在管建筑面积为1.22亿平方米。形成对比的是，位于行业第一梯队的碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米，恒大物业、保利物业、雅生活服务以及彩生活在管面积均已突破3亿平方米。

管理层此前也曾坦言，从规模上看公司在目前上市的物管公司中并不突出，随即也制定了具体的扩张计划：通过直拓与收并购两种方式，在2021年新增4500万平方米第三方外拓面积。

半年时间过去了，华润万象生活第三方独立获得合约面积1765万平方米，仅完成扩张目标的39.22%，且主要来源于部分体育场馆代建、机场高铁TOD项目运营等直拓方式，效果不佳。

直拓受阻，华润万象生活将扩张目标放在了收并购上。从这点来看，若能如愿“吞”下仲量联行，华润万象生活扩张计划确实能稳步推进。

不过，随着碧桂园服务买入富力物业、万物云收购阳光城、三盛等物业的扩张举动同步进行，华润万象生活能否跻身物管第一梯队还要打个问号。

意在争夺商管业务

除了规模，华润万象生活还想依赖仲量联行在商管领域讲更多好故事，从而实现“商管业务行业第一”的目标。

高力国际中国区董事总经理邓懿君告诉观察者网，房企拆分出来的物企以住宅服务为主，在规模扩张上有无穷无尽的想象空间，但商办地产的份额极为有限，其中优质资产往往被港资企业，新加坡企业和五家国际顾问行占据。

众所周知，外资和港资企业倾向于自持运营，进入商管赛道的缺口只能从收购国际“五大行”打开。例如，2019年，万物云“牵手”戴德梁行，创立商办品牌万物梁行，凭此进入商管赛道。

不到一年时间，万物梁行规模扩张至中国第一。彼时，万物云CEO朱保全说道，“万科物业是住宅PM，万物梁行是商写PFM，以及城市服务的城市FM，弥补物业管理在租赁、评估、买卖上的空缺。”

这也不难理解，为何仲量联行开出5亿美元的高价，仍吸引不少房企竞争。

此外，较高的市盈率或许也是华润愿意给出高价的原因之一。观察者网了解到，华润万象生活的市盈率为62.75，是仲量联行的3倍，而碧桂园服务的市盈率仅仅是仲量联行的2倍。“也就是说，即使花高价买进资产，华润方面也能实现较高的溢价空间。”业内人士指出。

值得一提的是，虽然中国本土物业公司与外资房地产服务公司的合作有百利，但不代表没有负面影响。“例如，万物云入股戴德梁行后，让后者丢了不少合同，有部分是竞争对手出于公司信息安全不再选择续约。”知情人士表示，五大行作为独立公司，可以服务任何一家企业，但若背后有了某家房企的身影，就有可能丢掉与其余房企的合作。

“等于花30多亿买几年期的合同。”有接触万物梁行的业内人士表示，收购物业实际上就是买服务合同，砸钱进去后，如果因为竞争原因导致对方期约满后更换物业服务公司，对收购方而言是不安全的。

更值得注意的是，华润万象生活若想做商管业务行业的第一名，万物云旗下的万物梁行将是其最大的竞争对手。从五大行排名来看，戴德梁行规模在仲量联行之前；从企业自身规模来看，万物云的商管项目也不逊色于华润万象生活。

如此看来，不管是在2025年进入“物管业务行业第一梯队”，还是成为“商管业务行业第一”，华润万象生活距离实现两个目标还有很长的路要走。

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