新城控股架构调整背后，单月销售均价跌破万元

腾付通官网整理报道：

（文/解红娟 编辑/马媛媛）近日，据第一财经报道，新城控股旗下住宅开发事业部和商业开发事业部突然宣布进行大区合并，同时事业部总部开启缩编、转岗和分流。

与此同时，有新城控股员工透露，内部发文当日，总部不少员工已被人力资源谈话，有人被劝退，有人则被告知转岗，如不接受转岗则另等通知。

对此，新城方面表示，适应环境变化，聚焦长期主义，组织架构迭代势在必行。新城控股主动升级组织架构，正是为了及时顺应市场变化，进一步集中优势资源，提升组织效能和管理效率，凝心聚力，建立一支面向中长期的高效、稳定的组织团队。

“主要还是控制成本。”知情人士向观察者网表示，房地产市场下行阶段，大部分企业都在做类似人员调整，但实际还是通过变相裁员，达到降低人力成本的目的。

调整企业架构

12月1日，新城控股内部发文宣布，公司旗下两大事业部将进行组织架构升级迭代。

公开信息显示，新城控股下设住宅开发、商业开发和商业管理三大事业部，本轮组织架构升级涉及住宅开发和商业开发事业部。

具体来看，住宅开发、商业开发事业部总部依然并行发展，区域公司根据深耕聚焦原则，就近强强整合，协同合并，将住开原十四个大区与商开原四大区域，全面整合为沪苏大区、江苏大区、苏皖大区等十个大区。

有关大区划分后如何管理，新城控股表示，在商业开发项目更为集中的区域，由原商业开发区域团队为主导，就近整合区域内所有开发项目；在住宅开发项目更为集中的区域，由原住宅开发区域团队为主导，就近开展区域合并及整合区域内所有开发项目。

新城控股董事长王晓松表示，经过此轮迭代，两大事业部侧重点更加聚焦，住宅开发事业部更聚焦于销售型物业的产品质量与服务提升；商业开发事业部则更聚焦于商业综合体及创新商业业态的投拓、设计、建设，并针对“城市更新”业务进行探索与孵化尝试。

“但架构调整过程中必定涉及到裁员。”有业内人士告诉观察者网，目前行业发展受限，万科都喊出“节衣缩食”的口号，可见房企开源节流并不是新鲜事，而裁员就是最常见的“节流”形式之一。

下半年暂缓拿地

企业架构调整的第二天，新城控股发布11月销售业绩。

数据显示，11月单月，公司实现合同销售金额约200.56亿元，比上年同期下降30.99%；销售面积约213.33万平方米，比上年同期下降15.35%。

事实上，新城控股单月销售额自6月起一直持续下滑。2021年6月至10月，新城控股分别实现合同销售金额230.25亿元、168.88亿元、177.39亿元、185.17亿元和221.02亿元，比上年同期下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%和20.50%。

截至2021年11月，新城控股前11月累计合同销售金额约2129.67亿元，比上年同期下降3.16%；累计销售面积约2096.32万平方米，比上年同期增长3.32%。

观察者网了解到，新城控股2021年的销售目标为2600亿元，较比2020年达成的2509.63亿元合约销售额，增速为3.6%。据此计算，今年前11个月，新城控股完成年度目标的81.91%，完成去年全年销售量的84.86%。

换句话说，新城控股不仅大概率无法完成既定目标，也很可能无法完成去年业绩。

受房地产市场销售受阻影响，新城控股减少拿地投入。光大证券报告显示，新城控股2021年三季度合计新增11个项目，对应建筑面积304.4万平方米，投资金额66.9亿元，土地投资谨慎。

进入10月，新城控股直接暂缓拿地，期间未新增一宗地块。11月，新城控股仅在山东省日照市拿下编号为2021A-54号的一宗商业用地，该地块建筑面积约为3357.93平方米，土地价款570万元。

至此，新城控股2021年7月至11月累计拿地金额66.95亿元，为同期销售额的7.02%；新增建筑面积304.74万平方米，为同期销售面积的30.19%。

形成对比的是，2021年上半年，新城控股新增土储1831.6万平方米，为同期销售面积的169%；拓展地价626亿元，相当于同期销售额53%。

三四线部分项目打折促销

另值得注意的是，由于执行“住宅+商业”双轮驱动的战略，新城控股在布局国内一二线城市后，频繁在三四线城市拿地。截至2021年年中，新城控股拥有土地储备1.5亿平方米，其中一、二线城市约占总土地储备的37.75%，三线及以下城市占比约62.25%。

但是，受今年房地产市场调控影响，三四线城市房价首当其冲，不少城市为了止跌甚至发布“限跌令”。

据媒体报道，今年9月底及国庆假期期间，在山东滨州、江苏徐州、江苏泗阳、江苏新沂、山东日照、山东新泰、山西运城等城市，数个吾悦广场项目推出“工抵房”或“员工福利房”，有的降价幅度接近30%。

随后，吾悦广场官方微信公开表示，这些项目的促销活动纷纷被取消执行，已收取的相应款项也将退还。

不过，从新城控股惠州项目低于备案价九折销售被暂停网签一事不难看出，新城控股的促销活动还将继续。据博罗县住建局10月2日发布的《整改通知书》显示，新城控股旗下云昱花园项目被举报低于备案价九折销售的行为，违反相关明码标价规定，扰乱了当地房地产市场秩序。

事实上，房企打折促销的案例并不少见，新城控股之所以频频发布打折消息，和其三四线城市占比过高有关。

此外，受三四线土储占比拖累，新城控股年度销售均价持续下滑。公开数据显示，2018年至2020年，其销售均价分别为12201元/平、11349元/平、10684元/平，后两年同比下滑6.98%、5.86%。

进入2021年，新城控股每平方米销售均价跌破万元。以10月单月举例，新城控股实现合同销售金额约221.02亿元，销售面积约248.99万平方米，单月销售均价为8877元/平方米，同比下滑14.2%；11月销售均价虽有所上升，但依旧在万元以下。

新城控股董事长王晓松也意识到这一问题，在年初业绩会上其表示从2020年下半年起新城控股不再进入新的城市了，关注高潜力城市。但从目前看来，新城控股想在战略上大幅调整还需要时间。

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