力高健康生活二度提交招股书，上半年多项财务数据失色

腾付通官网整理报道：

（文/解红娟 编辑/马媛媛）招股书失效三天后，力高健康生活再闯港交所。

12月12日，力高健康生活再次向港交所递交招股书。据招股书显示，力高健康生活的历史可以追溯到2008年，后由房地产公司力高集团拆分重组，于2021年2月10日正式成立，是江西省知名综合物业管理服务供应商。

截至2021年6月30日，力高健康生活在管项目总计达88个，在管总建筑面积达1390万平方米，已订约管理位于中国11个省、市及自治区的25座城市的127个项目，合约总建筑面积为2200万平方米。

这是个什么概念？以2020年年报数据粗略计算，力高健康生活再管面积仅为万物云的1/25，碧桂园的1/17。

哪怕在物企行业中，力高健康生活的规模也不突出。根据中指院的资料，2021年力高健康生活整体实力排在第40位，在管总建筑面积仅占2021年所有物业服务百强企业在管总建筑面积约0.05%。

“力高健康生活在管面积在已上市企业中属于中等偏低。”嘉和家业物业研究院执行院长唐卓向观察者网表示，2021年上半年，力高健康生活营收1.74亿元，较去年同期上升63.4%；毛利率为34.5%，净利率约13%，分别较去年同期下降约2个百分点和9个百分点。结合其业绩高度依赖母公司关联交易，认为其各项指标在上市企业中并不突出。

年内溢利减少25.1%

和富力物业、新力服务、天誉青创智联服务、海悦生活等中小型物企一样，由于市场热度不够、企业规模过小，即使业绩有所增长，于今年6月提交招股书的力高健康生活并没有得到投资人的青睐。

招股书失效三天后，力高健康生活再度提交上市申请，但多项数据有出现下滑的趋势。招股书显示，2018年2020年，力高健康生活住宅物业平均物业管理费分别为1.6元/平方米·月、1.6元/平方米·月、1.7元/平方米·月。

但进入2021年上半年，其物业管理费仅为1.4元/平方米·月，较2020年同期减少0.2元/平方米·月。

对此，力高健康生活方面表示，这是因为往绩记录期，力高集团所开发住宅物业的平均物业管理费一般高于独立第三方所开发住宅物业的平均物业管理费，而随着独立第三方所开发住宅物业的占比不断上涨，拉低了企业的平均物业管理费。

招股书显示，2021年中独立第三方的在管建筑面积为582.7万平方米，较2020年同期的124.8万平方米增加457.9万平方米；合约建筑面积663.2万平方米，较2020同期的172.2万平方米增加491万平方米。

按照同样的逻辑，力高健康生活毛利率由2020年中36.4%下滑至2021年的34.5%。

尽管力高健康生活独立第三方再管面积大量增加，但其年内总再管面积变化却不大。招股书显示，2018年至2020年，力高健康生活在管建筑面积分别为590万平方米、740万平方米和1350百万平方米，后两年同比增加再管建筑面积150万平方米和610万平方米，同比增长25.42%和82.43%。

进入2021年上半年，力高健康生活在管建筑面积增速骤降。招股书显示，截至2021年6月30日，力高健康生活在管建筑面积为1390百万平方米，半年时间里仅增加40万平方米，不到2020年新增部分的十分之一。

受规模影响，力高健康生活财务数据也结束其高速增长阶段，年内溢利甚至出现下滑。数据显示，2018年至2020年，力高健康生活收益分别为1.24亿元、1.81亿元和2.22亿元，复合年增长率为33.5%；年内溢利分别为1110万元、2980万元和 4400万元，复合年增长率为99.1%。

形成对比的是，截至2021年中，力高健康生活实现收益1.74亿，较2020年同期的1.06亿元增加63.4%；年内溢利为1730万元，较2020年同期的2310万元减少25.1%。

高度依赖母公司“输血”

这很大程度上和母公司力高集团“输血”有限相关。

招股书显示，2018年至2020年，力高健康生活总收入的96.2%、91.3%、95.5%分别来自由力高集团及其关联企业开发的物业。进入2021年，这一占比下滑至80.1%。

这一点在收入占比过半的物业管理服务上变现更为突出。力高健康生活物业管理服务收益当中分别有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%源自力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业。2021年上半年，力高集团对力高健康生活该部分的贡献占比直接减少至70.3%。

力高健康生活方面坦言，“于往绩记录期内我们总收益的增长主要由于物业管理服务产生的收益增长，这主要归因于力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业的在管建筑面积增加。”与此同时，受房地产市场调控影响，“未来，我们可能无法维持我们的历史增长率，而我们的未来增长未必按计划实现。”

上海中原地产首席分析师卢文曦向观察者网表示，今年是房企遇到冲击最大的一年，销售业绩普遍比较难看，力高集团也不例外。

数据显示，2018年至2020年，力高集团销售额分别为219.86亿、274.12亿以及409.75亿元，同比增长66.6%、24.68%和49.48%。截至2021年11月底，力高地产集团有限公司、附属公司及合营公司实现合约销售405.61亿元，增速仅与去年持平。

“在房地产调控持续的当下，开发商开发节奏放缓，高度依赖母公司的中小型物企自然不太好过。”卢文曦表示，中小物企独立操盘能力较弱，抗风险的能力也相对较差，没有母公司输血就很难存活。不仅如此，对物企的持续“输血”反而成为房企的压力来源。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，物业公司本身和估值和在管面积以及母公司的开发规模有着较大关联性，即使成功上市，物企的估值也存在较大差异。

不过，在张波看来，港交所门槛新规在一定程度上还是有利于力高健康生活上市的，这是因为“上市时预期的最低市值，门槛相对较低，同时从盈利测试、市场/收入测试来看，其也具备一定上市的机会。”

而在唐卓看来，虽然力高健康生活的多项数据在2021年上半年有所下滑，但四季度联交所过会数量有所回升，已有三家物企通过聆讯，“力高健康生活或有机会借此窗口期闯关成功。”

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