中海物业2021年营利双增40%，低利润率难题待解

腾付通官网整理报道：

（文/张志峰 编辑/马媛媛）3月24日午间，央企中国海外发展集团旗下物业管理上市平台中海物业发布2021年成绩单。

报告期内，中海物业营业收入同比增长44.3%至94.42亿港元；毛利润同比增长37.3%至16.41亿港元；股东应占净利润同比增长40.5%，达9.83亿港元。

截至报告期末，公司所管理的建筑面积同比上升38.9%至2.6亿平方米。其中，新增项目65.8%来自独立第三方，相关合约额为39.38亿港元；而住宅项目及非住宅项目的新增在管面积分别占46.4%及53.6%，相关合约额分别达42.46亿港元及33.7亿港元。

受此消息影响，企业当日股价低开高走，报收8.89港元，大涨10.16%，总市值292亿港元。

手握大量现金，零收并购

中海物业在财报中指出，集团整体收益上升的原因主要来自于包干制合同中在管面积的上升，非住户及住户增值服务持续获得业务增长，以及停车位销售额大幅增长导致。

从具体业务来看，物业管理服务收益占中海物业总收入的比重最大，达到70.0%，较去年增加36.1%至66.11亿港元；非住户子分部收益占总收益的18.9%，并增加52.7%至17.89亿港元；住户子分部收益占总收益的8.6%，其增加63.3%至8.11亿港元；停车位买卖业务分部收益较去年飙升10.9倍至2.31亿港元。

在管面积方面，中海物业2021年同比增长38.9%达2.6亿平方米。

其中，新增外拓合约面积5809万平米，同比增长105%。内生与外拓的比例从2020年末的89：11调整到73：27，内外比例迈向了4：6。

行政总裁兼执行董事杨鸥在业绩会上表示，这反映公司外拓策略行之有效，可达到“十四五”期间内外比1：1的目标。

报告期内，中海物业已服务全国141个城市，业务覆盖含香港及澳门，在管项目1281个。其中住宅占比为49.6%，产业园34.1%，10.7%为包括市政道路、交通枢纽、公园、学校、政府在内的其他业态，5.6%为商业写字楼。

管理层直言，在新中标项目中，通过公开市场招投标及中海物业内部员工举荐等渠道获取项目占比78%。

值得一提的是，中海物业去年的业绩大涨相当一部分来自于人民币升值影响。

现金流量表显示，截至2021年底，企业现金及银行结余较去年年底上升15.6%至42.83亿港元，其中人民币占96.8%，而港币、澳门币加起来则仅有3.2%。

而手握大量现金的好处显然不止于此，在目前民营房企普遍存在流动性危机的背景下，依托于房企的物业管理行业同样迎来一股巨大的收并购浪潮。

不过出人意料的是，作为央企巨头的中海2021年全年却并无斩获。

对此，中海物业主席兼执行董事张贵清在业绩会上解释称，第一是希望标的公司项目体量和规模相对合适，同时业务布局和中海物业形成业务布局互补。第二是不希望标的公司业务全是靠母公司和地产支持来维持和实现的，不符合可持续发展。第三是希望团队管理风格和中海相匹配。

有资深行业人士向观察者网猜测称，中海地产无论在公开市场拿地还是收并购方面，去年都表现得颇具“侵略性”，物业兑换了大量现金却毫无动作，不排除正在酝酿一波较大的收并购动作可能性。

盈利能力持续下滑

此外，一个不可忽视的问题是，中海物业本就不高的利润率呈现进一步下降趋势。

数据显示，中海物业2021年毛利率为17.4%，较上一年18.3%有所下滑，几乎成为物管行业中垫底的存在。

要知道，作为存量房时代房地产行业下游业务，近年来几乎所有房企都想从“管理红利”这块大蛋糕中分一杯羹，这也是近年来房企分拆物管公司上市潮出现的根本原因。

而与行业毛利润率普遍达到40%以上，甚至部分达到60%的背景下，中海物业自2015年上市之初，就始终维持20%左右的底盈利能力阶段。

财报显示，2017-2020年，企业毛利率分别为 23.9%、20.35%、19.95%、18.3%。截至2021年，这已经是中海物业连续第4个年头盈利能力不升反降。

对此，管理层在业绩会上解释称，其一是市场竞争的因素，包括人工成本上涨刚性的压力，还有通胀因素的影响；其二，从中海物业自身情况来看，过往酬金制占比比较高，算作净收入入账，酬金制项目比较而言入账毛利率是100%。

而目前中海物业酬金制占比基本上增速非常小，包干制项目占比不断提升。

管理层表示，未来，希望公司整体毛利率在17%-20%的区间波动，比如增值业务的毛利率希望25%-30%之间，基础服务毛利率在13%-15%。此外，公司还将在管理优化、人员结构优化、科技项目、车位经营等方面进行补充改善。

张贵清补充称，增值业务毛利率远高于基础业务，因此要提升利润率、提升利润率增速，希望增值业务与基础业务的占比从1：3实现1：1。其中，基础业务毛利率在15%左右，增值业务毛利率超过30%。

不过，有知情人士向观察者网分析认为，包干制是制约中海物业乃至多数国资物管企业盈利能力的根本原因。

他指出，由于历史、体制和管理方面的多重因素，包干制是多数国资企业普遍使用的一种管理制度。但层层外包之下，一方面利益方更多，另一方面也常常产生贪腐、欺上瞒下等不良现象，既影响公司实际利润，又极易降低服务质量，比如降低用人标准、挂职吃空饷等情况，对企业口碑伤害也很大。

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