中南建设疑涉“明股实债”，“房二代”陈昱含的“杠杆挑战”

腾付通官网整理报道：

（文/张玉 编辑/马媛媛）三道红线的政策之下，现金流成为房地产企业“扩充阵营”、“招兵买马”的法宝。能否持续获得低利率的稳定融资，是摆在房企面前的一道考验。

3月17日，中南建设发布公告表示，公司发行不超过人民币20亿元公司债券获得证监会许可核准。中南建设此次发行的2021年第一期债券规模不超过10亿元，共分为4年期和5年期两个品种。在向专业投资者进行网下票面利率询价后，最终确定以票面利率7.3%发行债券品种一，品种二未发行。

此次公开发债前两天，中南建设刚刚发布为公司全资子公司中南新世界提供担保的公告。截至3月16日，提供有关担保后，中南建设对外担保余额为677.67亿元，占公司最近一期归属上市公司股东权益的316.09%。

值得一提的是，观察者网注意到，频繁为子公司提供担保的背后，这些以股权投资为名义的融资，多数都设置了回购期限。中南建设明确指出，到期后转让方会回购股权。有业内财务人士向观察者网表示，这种操作疑似涉及“明股实债”。

而随着2020年初陈凯卸任中南置地董事长，中南集团创始人、董事局主席陈锦石之女陈昱含接棒中南控股集团董事局副主席，中南置地董事长、总裁。从目前的发展来看，未来留给陈昱含的挑战，依然不小。

对于业绩及企业发展相关问题，3月16日，中南建设方面向观察者网表示，公司会尽快组织回函。截至发稿，观察者网未收到回复。

蹊跷的回购计划

近年来，中南建设的业绩表现增速显著。从历年来的业绩表现来看，2015年，公司营业总收入为204.5亿元，到2019年，公司营业收入已经攀升至718.3亿元。另据中南建设日前发布的2021年2月份经营情况，2021年1~2月，公司房地产业务累计合同销售金额247亿元，比上年同期增长126.3%；累计销售面积181.8万平方米，比上年同期增长116.7%。

与公司规模扩张相伴随，公司负债规模也在不断增加。2015年，公司一年到期的非流动负债只有50.08亿元；2019年，上述数字已经攀升至111.3亿元。

截至今年三季度末，中南建设剔除预收款后的资产负债率为82.5%，净负债率为136%，现金短债比为1.15，前两项均踩线。

此外，观察者网研究发现，中南建设疑似存在“明股实债”问题。3月16日，中南建设发布为全资子公司中南新世界提供担保的公告，为促进南通海门朗园项目发展，公司全资子公司南通中南新世界持股50%的子公司南通鼎嘉通过增资2.93亿元的形式由民生信托取得51%股权。民生信托将进一步投资不超过3.64亿元。中南新世界承诺在18个月投资期内支付投资回报。

股权投资约定投资期，这在中南建设的众多担保中并不罕见。3月6日，中南建设发布为湖州奥盛等公司提供担保的公告。公告称，为促进德清云锦天樾项目发展，公司持股75%的子公司嘉兴锦发及独立合作方浙江奥盈房地产有限公司分别以892.5万元和857.5万元平价向独立第三方杭州城铭转让其持有的浙江城铭转让其持有的浙江奥臻17.85%和17.15%股权。有关股权转让方同意6个月后按约定公允值回购其转让股权。

2月24日，中南建设在为莆田悦诚提供担保的进展公告中提到，为了促进莆田珑禧台项目发展，公司全资子公司莆田悦诚以13亿元向五矿信托转让其持有的莆田珑禧台项目收益权，期限18个月，到期后按约定公允价值回购。

公开资料显示，自2019年起，中南建设通过五矿信托为旗下多个项目融资，包括莆田珑禧台、温州梧田项目、福州樾庭、泉州中南滨江铭悦等。而五矿信托与中南建设合作的信托计划存续期最长两年，短则一年，有的实际期限甚至不足半年。在有的担保公告中，五矿信托虽然以入股方式进行投资，但中南建设明确指出，到期后转让方会回购股权。

既然是股权投资，为何有回购约定？一位财务领域业内人士向记者表示，这可能会牵涉到“明股实债”的问题。在实践中，资金缺乏方与其他融资性公司（主要是基金公司、资产管理公司、信托投资公司）通过新设公司或增资的方式签订明面上的《股权投资协议》获得一笔出资资金，另外还配套补充协议（主要为《股权转让协议》）以实现一段时间后资金的退出。

在“明股实债”的投资模式中，融资方一方面可以满足自身融资需求，另一方面可以在账目上扩大自身的股本金，不占用授信额度。同时，此投资模式也可以有效降低资产负债比；其次，投资方一方面可以规避自身不存在放贷资质的法律规定，另一方面可以在较低风险前提下获得相应收益。

多地项目遭通报

规模上的高速扩张需要资金“解渴”，另一方面，过快的奔跑速度也会带来质量上的“危机”。

日前，根据山东农科频道报道，淄博中南·樾府负一层渗水不断，业主多次反映未解决。上述漏水区域正是业主地库的大堂。某建筑行业高级工程师分析指出，如果水汽导致旁边电梯控制面板受潮失灵，会造成电梯骤停或紧急迫降，后果将会非常危险。

此外，有业主反映，中南·樾府14号楼的沉降观测点一拔就出。业主质疑沉降观测点造假。据悉，一般沉降观测点的设置是固定在主体结构上，通过持续或周期性对建筑物沉降观测点进行观测，来分析楼房的沉降情况。验房师通过现场查验，发现该小区14号楼的沉降观测点仅仅是插在了保温层里，并未与楼栋的主体结构相连，是后做进去的。而后期如果一旦出现不均匀沉降，未能及时监测，楼房将会存在一定的安全隐患。

淄博市桓台县建设工程安全保障服务中心监督二科工作人员随后表示：沉降观测点是用来测标高、沉降，正常应该是固定的，会马上联系沉降变形观测单位。

事实上，在此之前，中南·樾府相关问题已经露出端倪。

公开报道显示，2020年10月30日，淄博市桓台县住房和城乡建设局下达一份《停工整改通知书》，由中南旗下的淄博锦琴房地产有限公司开发的桓台中南樾府19号住宅楼，因工程存在隐患被停工整改。

根据通知显示，中南樾府19号住宅楼工程，存在西单元楼梯间剪力墙不顺直；西侧墙体不顺直等隐患。被责令立即停止施工，从危险区域撤出与整改无关的其他作业人员。停工期间应积极采取有效措施，防治发生生产安全事故。

此外，在杭州市萧山区，中南·君奥时代项目被反映存在质量缺陷问题。2020年10月30日，杭州市萧山区住建局回应表示，经了解得知，中南君奥时代项目由杭州中南锦望置业有限公司开发建设，目前该项目尚未交付。针对业主反映的质量缺陷问题，萧山区住建局质检部门将督促开发公司积极做好与业主的沟通解释工作。

除了产品质量被曝存在缺陷，中南建设安全管理问题也有待加强。2月3日，合肥市应急管理局发布对2020年典型事故案例通报。其中就包括高新区中南·樾府项目工地“3•11”高处坠落事故。

通告指出，2020年3月11日17时45分，高新区方兴大道与彩虹路交口中南樾府项目二标段工地12#楼发生一起高坠事故，造成1人死亡。直接原因是临边洞口无安全防护，施工人员未戴安全带高处坠落。管理原因是分包单位未严格落实安全生产教育和培训责任，未向从业人员如实告知作业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施以及事故应急措施，未认真开展隐患排查工作；总包单位未认真落实安全管理职责，未认真落实生产安全事故隐患排查治理制度；监理单位未严格履行监理职责，未及时发现洞口无安全防护的隐患，对施工单位未严格落实安全教育培训及安全技术交底相关要求的问题失察。

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