“红档”房企业绩承压,富力再度上演股债双杀?
腾付通官网整理报道:
(文/解红娟 编辑/马媛媛)继一个月前遭遇“股债双杀”后,富力美元债跌幅再创新纪录。
9月2日,富力地产2022年1月到期美元债跌幅势创纪录。据彭博,该公司5.75%债券每1美元跌5.3美分,至78.9美分,为该债券2016年12月发行以来的最大单日跌幅。
此外,当日该公司2023年8月到期的11.75%债券每1美元跌7.5美分,至65.4美分;2023年2月到期的8.125%债券每1美元跌6.2美分,至65.5美分。
“说明大家对富力的还债能力没有信心。”业内人士向观察者网表示,理论上,债是最安全的投资品,因为企业破产清算需要先还债。而之所以出现美元债跌幅势创纪录,可能和近期富力发布中期业绩报告和8月销售报告有关。
数据显示,截至2021年6月底,富力地产总负债约为3317.8亿元,较去年底减少约184亿元;其中有息借款约为1433.5亿元,较去年底减少约164亿元;短期借款约为519亿元。
虽然富力地产的负债指标均有下降,但其手头资金仍无法覆盖短债,非限制性现金对短债的覆盖甚至从年初的40%下降至25%。截至2021年6月底,富力地产持有现金及现金等价物(不包含受限制现金)仅为127.6亿元,资金缺口巨大。
受市场消息影响,9月3日富力地产股价低开低走,创下近期股价低点,截至发稿,报6.45港元/股,下跌2.12%,总市值242.03亿港元。
“三道红线”全踩
“未来12个月以三道红线做目标,着重就现金流、持续减债两方面进行精细化管理。”在2021年中期业绩会上,富力地产管理层表示,降负债仍是公司今年的主要目标。
为了保证充足的流动资金,富力地产审慎投资土地,2021年上半年仅新增4个项目,新增权益建筑面积55.5万平方米,权益投资金额19.5亿元,新增总货值约80亿,投销比也随即低至4%。
事实上,自2017年富力地产董事长李思廉以177亿元“骨折”价接盘王健林万达酒店资产现金流不足后,其投销比就一直处于下滑趋势。
从总土地储备来看,富力土地储备总建筑面积为6917.3万平方米,总可售面积为5552万平米,似乎不会影响企业未来几年销售。但从土储类型来看,富力拥有城市更新项目多达 58个,建筑面积达3700万平方米,在总土储中占比过半。
城市更新项目投入资金多、开发难度大、周期长,对于现金流受困的富力而言并不是一块好啃的骨头。拿期内旧改项目举例,3月8日,富力成为广州番禺区钟村街胜石村的旧改合作企业,改造面积47.14万平方米,总投资额高达60.6亿,几乎为其现金流的一半。
与此同时,富力还在“卖子”还债。期内,富力地产将旗下富力兴盛置业的部分股权出质予广州市城投,出质股权数额162.5万元;把旗下物业摆上“货架”,即使资不抵债也要赴港IPO。
一系列操作之下,富力地产“三道红线”中两个指标有了改善。其中,净负债率较2020年底下降了6.7个百分点至123.5%,剔除预收款的资产负债率下降了1.8个百分点至74.9%。
尽管有了改善,距离达标仍有很大的距离。截至2021年6月底,富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123.5%,现金短债比为0.55,“三道红线”全踩,依旧划为“红档”房企。
此外,截至2021年6月底,富力地产平均融资成本为7.67%,较2020年底的6.89%上升了0.78个百分点。
“2021年一条,2022年一条,2023年一条。”管理层表示,富力计划一年达标一条“红线”,预测今年年底净负债率有望达标。
前8月仅完成年度目标的55.1%
2021年1-6月,富力地产实现全口径销售金额650.8亿元,同比增加18%;销售面积485.2万平方米,同比增加6%;销售均价13413元/平方米,同比增加11.9%。
具体来看,销售金额超过40亿的有三个城市,其中最高的为广州,达到82.45亿元,同比上升548%,占总销售金额的11%;其次为海南,达成销售金额56.71亿元,同比下降9%,占总销售金额的8%;最后是天津,实现销售金额40.74亿元,同比上升73%,占总销售金额的6%。
但和2020年同期相比,富力地产在海南的销售额和销售面积皆出现大幅度下滑。2021年上半年,富力海南实现销售额50.33亿元,同比减少10%;已售出面积约22.91万平方米,同比减少40%。
主要城市销售额贡献减少,直接影响了富力地产业绩完成度,上半年仅完成全年1500亿销售目标的43.4%。
进入下半年,富力地产的销售情况仍不太理想。截至2021年8月31日,富力地产集团总销售收入约826.9亿元,销售面积约611.9万平方米。也就是说,2021年前8月,富力地产仅完成年度销售目标的55.1%。
对此,富力地产李思廉在中报指出,公司目前可售资源超过2700 亿元,管理层将继续执行年初制定的销售计划,根据经营环境的变化、潜在政策的变动及未能预计的市场动荡不断进行调整。
业绩承压的同时,富力地产毛利率大幅度下降。中报显示,2021年上半年富力地产毛利率为22.3%,较2020年同期下降了11.2个百分点。
由于持续结转低利润率项目,导致富力地产净利润同步下滑。期内,富力地产实现营收394.9亿元,同比增长18%;纯利31.81亿元,同比大幅减少18.8%;当期纯利率为8.1%,同比减少3.6个百分点。
“考虑到其可预见的利润率较低项目的持续结转(由于 2020 年起公司已启动新一轮低价促销),我们对其核心净利润恢复进度感到担忧。”华泰研究报告表示,由于持续结转低利润率项目,预计富力2021-2023 年核心净利润增长将进一步放缓。
本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。